W sprawie chodziło o interpretację art. 129 ust. 2 ustawy – Prawo ochrony środowiska (t.j. Dz.U. z 2019 r. poz. 1396 ze zm.). Zgodnie z ust. 1 tego artykułu jeśli w związku z ograniczeniem sposobu korzystania z nieruchomości użytkowanie jej lub jej części w dotychczasowy sposób lub zgodny z dotychczasowym przeznaczeniem stało się niemożliwe lub istotnie ograniczone, właściciel może żądać wykupienia jej. Ustęp 2 z kolei przyznaje właścicielowi prawo do żądania odszkodowania za poniesioną szkodę. Obejmuje ona również zmniejszenie wartości nieruchomości.

W orzecznictwie różnie podchodzi się jednak do tego, jak definiować szkodę. Przykładowo czy następuje ona dopiero wówczas, gdy zagrożenie, np. hałasu, się ziści, czy też gdy istnieje już takie ryzyko.

Sąd apelacyjny, rozpoznając jedną z wielu tego typu spraw, stwierdził, że już samo ustanowienie OOU skutkuje obniżeniem wartości nieruchomości. O ile bowiem – zdaniem sądu – właściciel przed wejściem w życie rozporządzenia lub aktu prawa miejscowego może żądać zaniechania immisji (hałasu) przekraczającej standard ochrony środowiska, o tyle w wyniku ustanowienia OOU możliwości takiej zostaje zgodnie z prawem pozbawiony.

„Istotnym czynnikiem jest już samo ustanowienie OOU, które u potencjalnych nabywców nieruchomości wiąże się z przeświadczeniem o uciążliwościach wynikających ze zwiększonej emisji hałasu, co może wpływać na ich decyzje zakupowe poprzez uznanie tak położonych nieruchomości za mniej atrakcyjne i w konsekwencji przekładać się na zmniejszenie ich wartości” – wskazał sąd w opublikowanym kilka dni temu uzasadnieniu. Podkreślono ponadto, że kluczową kwestią nie jest przekraczanie modelowych standardów jakości środowiska, lecz sam fakt takiej możliwości. Istotą OOU jest przecież to, że legalnie pozwala się podmiotowi, którego działalność poskutkowała koniecznością ustanowienia obszaru, na powodowanie negatywnych oddziaływań, polegających na naruszeniu wymagań jakości środowiska na nieruchomościach, do których tytuł prawny mają inne podmioty. Zatem nawet jeśli w danej chwili podmiot ten nie utrudnia życia mieszkańcom obszaru, nie można wykluczać, iż nie zacznie tego czynić niebawem. Przeciętny nabywca mieszkania zdaje sobie z tego sprawę, więc oferuje za lokal położony na terenie OOU mniej.

Zdaniem sądu kluczowe więc jest – najczęściej przy pomocy biegłego rzeczoznawcy – ustalenie różnicy pomiędzy wartością nieruchomości powoda a tym, ile by ona była warta, gdyby nie znajdowała się ona w OOU.

Wyrok sądu apelacyjnego jest kolejnym niekorzystnym dla portów lotniczych. Wskazują one od kilku miesięcy, że orzecznictwo uniemożliwia im rozbudowywanie lotnisk. Przykładowo standardem stało się już, że porty lotnicze muszą pokrywać koszty montażu urządzeń klimatyzujących w mieszkaniach, które znajdują się nieopodal lotnisk (pisaliśmy o tym: „Klimatyzacja na koszt portu lotniczego”, DGP z 10 grudnia 2019 r.).

ORZECZNICTWO

Wyrok Sądu Apelacyjnego z 7 maja 2019 r., sygn. akt VII AGa 1300/18.