Wspólnota mieszkaniowa może podejmować decyzje także w sprawach tego fragmentu nieruchomości, który formalnie do niej nie należy, ale jest przedmiotem współwłasności jej członków – orzekł Sąd Najwyższy.
Źródłem sprawy był pozew członka jednej z warszawskich wspólnot mieszkaniowych o uchylenie trzech jej uchwał, dotyczących m.in. zatwierdzenia sprawozdania finansowego zarządu, absolutorium oraz przyjęcia planu gospodarczego na 2011 r. W ramach tego ostatniego określono wysokość opłat wnoszonych przez mieszkańców na poczet kosztów zarządu nieruchomością wspólną. Wspólnota dysponowała zarówno budynkiem, w którym znajdowały się mieszkania – własność poszczególnych członków wspólnoty, jak i fragmentem działki, na którym posadowiony był budynek (każdy z właścicieli mieszkań – członków wspólnoty posiadał udziały w tym gruncie). Pozostała część działki była zajęta przez parking, chodniki oraz plac zabaw i pozostawała poza władaniem wspólnoty. Była natomiast współwłasnością właścicieli mieszkań w budynku należącym do wspólnoty. Zaskarżając te uchwały, członek wspólnoty wskazywał, że przekroczyła ona kompetencje – nie mogła decydować o części gruntu pozostającej poza zarządem.
Sąd I instancji powództwo oddalił, ale sąd II instancji przyznał częściowo rację powodowi. Oddalił wprawdzie apelację odnośnie do uchylenia uchwał dotyczących absolutorium i sprawozdania finansowego zarządu, ale uchylił uchwałę dotyczącą planu gospodarczego. Stwierdził, że wspólnota mieszkaniowa – choć nie jest osobą prawną – ma jednak jako jednostka organizacyjna zdolność prawną. Nie ma natomiast prawa decydowania o tej części nieruchomości, którą nie zarządza. Plac zabaw, chodniki i parking pod budynkiem wspólnoty powinien podlegać zarządowi współwłaścicieli i to oni mieliby decydować o sprawach oraz finansach związanych z tym fragmentem nieruchomości.
Na to rozstrzygnięcie wspólnota złożyła skargę kasacyjną, która została uwzględniona. Sąd Najwyższy uchylił wyrok II instancji i oddalił apelację powoda, przywracając tym samym moc wyrokowi I instancji, który oddalił w całości powództwo o uchylenie uchwał.
Uzasadniając wyrok, SN wskazał, że wspólnota ma zgodnie z art. 6 ustawy o własności lokali zdolność prawną, która – jako taka – nie może być ograniczona. Dodatkowo w opisywanej sprawie część nieruchomości była funkcjonalnie powiązana z budynkiem mieszkalnym – znajdowały się tam ciągi komunikacyjne niezbędne do obsługi całej nieruchomości, a także służące członkom wspólnoty parkingi i place zabaw.
– W takim przypadku wspólnota może i nawet powinna podjąć uchwałę wskazującą chociażby informacyjnie koszty, jakie będą konieczne do zapewnienia prawidłowego zarządu nieruchomością – powiedział sędzia Józef Frącowiak.
ORZECZNICTWO
Wyrok Sądu Najwyższego z 26 czerwca 2015 r., sygn. I CSK 312/14.
