Jolanta W. podpisała z deweloperem umowę, na mocy której zobowiązała się do zakupu lokalu mieszkalnego wraz z udziałem w lokalu użytkowym stanowiącym miejsce postojowe. Po czym wystąpiła do Sądu Ochrony Konkurencji i Konsumentów o uznanie postanowienia, które obligowało ją do zakupu miejsca parkingowego, za niedozwolone. Uznała bowiem, że przedsiębiorca nie miał prawa zmuszać jej do wydawania 39 tys. zł na coś, czego de facto nie potrzebowała.

Rozpatrujący sprawę sąd okręgowy nie uznał jednak jej racji, podkreślając, że nie zaszły przesłanki z art. 3851 k.c. umożliwiające uznanie kwestionowanego sformułowania za niedozwolone. A Jolanta W. powinna mieć świadomość, na co się decydowała, podpisując umowę.

Inne stanowisko przedstawił sąd II instancji. Jego zdaniem stosowane przez dewelopera postanowienia narzucały w sposób nieuprawniony konsumentowi noszącemu się z zamiarem zawarcia umowy o wybudowanie lokalu mieszkalnego obowiązek zawarcia transakcji wiązanej. Sąd apelacyjny podkreślał, że deweloper nie wykazał także przyczyn usprawiedliwiających oferowanie klientom nabycia mieszkania łącznie z garażem. Przypomniał, że przyczyną taką nie może być wynikający z decyzji o warunkach zabudowy i pozwolenia na budowę obowiązek wybudowania określonej liczby miejsc postojowych.

„Przedsiębiorca nie może bowiem minimalizować swojego ryzyka gospodarczego kosztem konsumentów. Tego rodzaju zabiegi uchybiają zasadzie swobody umów i narażają konsumenta na zawarcie w istocie umowy niechcianej” – podnosił skład orzekający.

Argumentacja ta poddana została jednak miażdżącej krytyce Sądu Najwyższego.

– Uzasadniając przyjęte stanowisko, Sąd Najwyższy powołał się na przepisy rozporządzenia w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie. A te w par. 18 stanowią m.in., że zagospodarowując działkę budowlaną, należy urządzić, stosownie do jej przeznaczenia i sposobu zabudowy, miejsca postojowe dla samochodów użytkowników stałych i przebywających okresowo – wyjaśnia Michał Bala, prawnik z kancelarii Pieróg & Partnerzy.

Dodaje, że w kontekście powołanego przepisu Sąd Najwyższy podzielił argumentację wyrażoną już wcześniej w orzecznictwie Naczelnego Sądu Administracyjnego. Wskazał, iż „w pierwszej dekadzie XXI w. posiadanie miejsca do parkowania samochodu jest integralnie związane z budownictwem mieszkaniowym, tak jak posiadanie piwnicy czy dostęp do suszarni”.

– Orzeczenie Sądu Najwyższego w sposób sprawiedliwy równoważy interesy dewelopera i konsumenta, uwzględniając również ryzyko tego pierwszego wynikające z obowiązujących go przepisów budowlanych. Warto zwrócić uwagę, że taka linia orzecznictwa w podobnych sprawach dominowała kilka lat temu, zanim – poprzez zaostrzenie polityki prokonsumenckiej – nie została zmieniona, przyczyniając się na wielu nowych osiedlach do chaosu związanego z parkowaniem i dysponowaniem miejscami postojowymi – puentuje Marcin Płoszka, współwłaściciel kancelarii Robaszewska & Płoszka. Radcowie Prawni.

ORZECZNICTWO

Wyrok Sądu Najwyższego, sygn. akt I CSK 49/12. www.serwisy.gazetaprawna.pl/orzeczenia