Tarcza 2.0 wprowadziła wstrzymanie wykonania eksmisji. Zgodnie z art. 15zzu tarczy w okresie obowiązywania stanu zagrożenia epidemicznego albo stanu epidemii ogłoszonego z powodu COVID-19 nie wykonuje się tytułów wykonawczych nakazujących opróżnienie lokalu mieszkalnego. Jednakże zakaz ten nie dotyczy orzeczeń wydanych na podstawie art. 11a ustawy z dnia 29 lipca 2005 r. o przeciwdziałaniu przemocy w rodzinie.

Tarcza 3.0 wprowadziła zmiany, które dotknęły także kodeks cywilny i kodeks postępowania cywilnego. Zmiany te wprowadzają ochronę właścicieli nieruchomości przed nadmiernym zabezpieczeniem, przewłaszczeniem i egzekucją nieruchomości.

W kodeksie cywilnym wprowadzono nowy przepis art. 387[1] . Przepis ten normuje popularną ostatnio umowę przewłaszczenia na zabezpieczenie. Zgodnie z nim nieważna jest umowa, w której osoba fizyczna zobowiązuje się do przeniesienia własności nieruchomości służącej zaspokojeniu jej potrzeb mieszkaniowych w celu zabezpieczenia roszczeń wynikających z tej lub innej umowy niezwiązanej bezpośrednio z działalnością gospodarczą lub zawodową tej osoby. Jak widać dotyczy to tylko osób fizycznych i tylko w sprawach nie związanych z jej działalnością gospodarczą ani zawodową. Ponadto nie dotyczy to każdej nieruchomości, ale tylko nieruchomości służącej do zaspokajania potrzeb mieszkaniowych. Nie będzie to zatem dotyczyło pola rolnika lub lokalu użytkowego.

Ponadto, taka nieważność następuje, gdy zaistnieje jeden z 3 przypadków. Po pierwsze, gdy wartość nieruchomości jest wyższa niż wartość zabezpieczanych tą nieruchomością roszczeń pieniężnych powiększonych o wysokość odsetek maksymalnych za opóźnienie od tej wartości za okres 24 miesięcy. Po drugie, gdy wartość zabezpieczanych tą nieruchomością roszczeń pieniężnych nie jest oznaczona. Po trzecie, gdy zawarcie tej umowy nie zostało poprzedzone dokonaniem wyceny wartości rynkowej nieruchomości przez biegłego rzeczoznawcę.

Zabezpieczono w ten sposób właścicieli nieruchomości przez zabezpieczaniem małych wierzytelności bardzo wartościowym zabezpieczeniem jakim jest nieruchomość, która zaspokaja potrzeby mieszkaniowe takiej osoby.

Tarcza kryzysowa 3.0, wprowadziła także dalsze zmiany zabezpieczające nieruchomości dłużnika. Nie jest to tylko nieważność umowy przewłaszczenia na zabezpieczenie nieruchomości na cele mieszkaniowe w określonych przypadkach, choć głównie przy mniejszej wartości wierzytelności, ale też ograniczenia z egzekucji nieruchomości mieszkaniowych.

Tarcza antykryzysowa 3.0 wprowadziła nowy przepis – art. 952[1] kodeksu postępowania cywilnego. Daje on zabezpieczenie przed wszczęciem egzekucji z nieruchomości przeznaczonej na cele mieszkaniowe dłużnika - lokalu mieszkalnego lub nieruchomości gruntowej zabudowanej budynkiem mieszkalnym, które służą zaspokojeniu potrzeb mieszkaniowych dłużnika. Nawet dotychczas komornik nie mógł wszcząć egzekucji bez wniosku wierzyciela, a obecnie nawet termin licytacji nieruchomości musi być na wniosek wierzyciela. Pomiędzy wszczęciem egzekucji z nieruchomości a samą licytacją są bowiem jeszcze inne czynności m.in. opis i oszacowanie nieruchomości. Dodatkowo wniosek o termin licytacji nieruchomości może złożyć wierzyciel jeżeli wysokość egzekwowanej należności głównej stanowi co najmniej równowartość jednej dwudziestej części sumy oszacowania. Suma oszacowania jest to w przybliżeniu wartość nieruchomości określona w opisie i oszacowaniu. Jeżeli egzekucję z nieruchomości prowadzi kilku wierzycieli, termin licytacji nieruchomości, wyznacza się również w przypadku, gdy wnioski w tym przedmiocie złożyli wierzyciele, których łączna wysokość egzekwowanych należności głównych stanowi co najmniej równowartość jednej dwudziestej części sumy oszacowania. Dodatkowo wprowadzono zakaz przeprowadzania licytacji czasie obowiązywania stanu zagrożenia epidemicznego lub stanu epidemii oraz 90 dni po jego zakończeniu.

Powyższe obostrzenia nie są jednak bezwzględne. Możliwość prowadzenia licytacji mimo mniejszej wartości wierzytelności niż 1/20 sumy oszacowania przewidziano jeżeli należność przysługuje Skarbowi Państwa, wynika z wyroku wydanego w postępowaniu karnym lub mimo niespełnienia warunków przewidzianych w tych przepisach zgodę na wyznaczenie terminu licytacji wyraził dłużnik albo sąd. O wyrażenie zgody przez sąd może wnioskować wierzyciel.

adw. Tomasz Płachtej z Kancelarii Płachtej i Wspólnicy