W tej kadencji rząd nie doprowadził jak dotąd do przyjęcia ułatwiających życie inwestorom zmian w prawie budowlanym, a reformę przepisów o planowaniu przestrzennym resort inwestycji i rozwoju zasygnalizował przesłaniem do prekonsultacji wstępnego projektu nowej ustawy. Na rozwiązanie wielu bolączek branża więc będzie musiała poczekać do następnej kadencji.

Ważna przewidywalność

Zdaniem byłego wieloletniego prezesa Związku Pracodawców – Producentów Materiałów dla Budownictwa i eksperta w działającym przy Ministerstwie Inwestycji i Rozwoju zespole ds. prawa budowlanego i planowania przestrzennego Ryszarda Kowalskiego dotychczasowe regulacje przyczyniają się do nadmiernego ryzyka i kosztów inwestycji budowlanych. – Najistotniejsza w całej gospodarce dla przedsiębiorców jest przewidywalność, czyli regulacje, które sprawiają, że wiemy, jakie będę wymogi dla danej inwestycji i ograniczenia w czasie jej realizacji i eksploatacji. Tymczasem w obecnych przepisach nie ma odpowiedzi na kluczowe pytania, jakie rodzaje ryzyka danej inwestycji amortyzuje administracja, a jakie ciążą na inwestorze. Dzisiaj wszystko przerzuca się na inwestora – mówi Kowalski. Ekspert uważa, że dowodem na szkodliwość istniejącego porządku prawnego jest przyjmowanie od lat wielu specustaw mających ułatwić prowadzenie określonych inwestycji, czyli sam ustawodawca uznaje, że na podstawie powszechnych przepisów nie da się racjonalnie budować.

Zdaniem Kowalskiego bolączką polskiego budownictwa jest też niedotrzymywanie parametrów budów i użytych materiałów budowlanych oraz niechlujne wykonawstwo, co powoduje m.in. nieprzewidywalność kosztów eksploatacji budynków. W tym kontekście pozytywnie wyraził się o wprowadzonej na początku tej kadencji zmianie w zamówieniach publicznych. – Do ustawy o zamówieniach publicznych wprowadzono możliwość dla zamawiającego, aby zażądał sumarycznego kosztu budowy i użytkowania obiektu budowlanego. Wtedy będzie wiedział, że np. trochę drożej będzie kosztować budowa, ale użytkowanie będzie kosztować mniej. Niestety praktycznie nie jest to stosowane – zaznacza Kowalski. Jak dodaje, wprowadzono też możliwość nakładania wyższych kar za oferowanie nieprawidłowych materiałów budowlanych, ale nadzór budowlany też rzadko z tego korzysta. Ekspert podkreślił, że bez względu na konieczność usuwania barier dla przedsiębiorców potrzebne jest zrozumienie, że przestrzeń jest dobrem ograniczonym, a posiadanie działki nie daje automatycznie prawa do zabudowy.

Potrzebne grunty

Z kolei Marek Poddany, prezes firmy deweloperskiej Sedno Dom i wiceprezes Polskiego Związku Firm Deweloperskich (PZFD), wskazuje, że decydujące dla branży deweloperskiej zagrożenie wynika ze wzrostu kosztów, a co za tym idzie wzrostu cen mieszkań i spadku popytu. – O popycie mieszkaniowym decydują czynniki makroekonomiczne, czyli wzrost PKB i płac, stopa bezrobocia, inflacja i stopy procentowe, które przekładają się na zdolność kredytową klientów, którzy w większości kupują mieszkania na kredyt – tłumaczy Poddany. – Ale to są rzeczy, na które wpływu nie mamy albo mamy niewielki, natomiast to, na co powinniśmy mieć wpływ, a też niestety go nie mamy, to takie bariery jak niedostateczna ilość gruntów nadających się pod zabudowę. Wynika to zarówno z braku planów miejscowych, co jest odwieczną bolączką, jak również z niewykorzystanej szansy, jaką stworzyły grunty uruchomione w ramach programu „Mieszkanie plus” – dodaje. I wyjaśnia, że w Krajowym Zasobie Nieruchomości zgromadzono sporo gruntów, które gdyby znalazły się na wolnym rynku, przyczyniłyby się do zdynamizowania programu i zwiększyły podaż mieszkań oraz wstrzymały presję na wzrost ich cen. Jak zauważa, zaproponowana obecnie przez rząd formuła partnerstwa z prywatnymi deweloperami oraz oferowana deweloperom cena za metr nie są dla nich atrakcyjne. – Szkoda, że program w Polsce nie poszedł tym trybem, który został sprawdzony na Zachodzie, czyli że władza przekazuje publiczne tereny pod budowę deweloperom, którzy realizują inwestycje, a w zamian za grunt przekazują odpowiednią liczbę mieszkań. Ponadto najemcy w ramach tak realizowanych inwestycji są rozproszeni w wielu budynkach i „przemieszani” z komercyjnymi nabywcami, co jest też korzystne ze społecznego punktu widzenia – zauważa deweloper.

Rachunek ma zostać otwarty

Jako następne zagrożenie dla branży wiceprezes PZFD wskazuje pomysł UOKiK na zmianę ustawy deweloperskiej. Szef Urzędu Ochrony Konkurencji i Konsumentów chce, by wpłaty klientów trafiały na zamknięty mieszkaniowy rachunek powierniczy, co oznacza, że deweloper dostanie z niego pieniądze dopiero po przeniesieniu własności mieszkań na nabywców, albo na otwarty rachunek, ale z gwarancją ubezpieczeniową lub bankową. – W praktyce chodzi więc o wygaszenie stosowania powierniczego rachunku otwartego, na którym bazuje dziś 90 proc. firm i który, jak pokazuje doświadczenie, dobrze zabezpiecza nabywców mieszkań – wskazuje Poddany. Dodaje, że oczywiście można podwyższać poziom zabezpieczeń nabywców nawet ponad poziom spodziewanego ryzyka, lecz trzeba by ich zapytać, czy są gotowi za to zapłacić dodatkowe kilka procent ceny. W jego ocenie, gdyby przyjąć postulaty szefa UOKiK, z rynku „wycięte” zostałyby rodzime niewielkie firmy, które dziś dominują, a które nie mają dostatecznych kapitałów, żeby zabezpieczyć tak wielki kredyt. – Rachunek zamknięty wymuszałby na nich zaciągnięcie kredytu na całą inwestycję, na zabezpieczenie którego mniejsze firmy, a do takich się zaliczam, mogłyby nie mieć dostatecznych środków – podkreśla. – I taka firma, jak moja, która jest w dobrej kondycji i jest na rynku od 25 lat, takiego zabiegu by nie przeżyła. To na pewno nie jest przejaw troski o przedsiębiorców. Grozi to także monopolizacją rynku, bo na rynku pozostałaby niewielka liczba dużych podmiotów, głównie zagranicznych, i dalszy wzrost cen mieszkań, ze szkodą dla wszystkich, byłby nieuchronny – zaznacza.

Co dalej z planowaniem przestrzennym

Jako trzecie zagrożenie dla przedsiębiorców szef firmy z branży deweloperskiej wymienia przygotowywaną zupełnie na nowo ustawę o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, która – jeśli przyjmie niepożądany kształt i nie uwzględni głosów ekspertów – może jeszcze bardziej ograniczyć podaż gruntów pod budowę. – W rekomendacjach dla nowej ustawy zespół ekspertów powołanych przez ministra inwestycji i rozwoju Jerzego Kwiecińskiego zaproponował modyfikację stosowania decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu (wuzetka), która jest istotnym narzędziem lokalizowania zabudowy mieszkaniowej, bo dzisiaj 50 proc. naszych inwestycji powstaje na tzw. wuzetkach – zauważa Poddany. Jego zdaniem w nowej ustawie można będzie usunąć główny mankament wuzetek, które dziś są wydawane często wbrew kierunkowym studiom zagospodarowania przestrzennego. Pokrywające niemal cały kraj studia nie są bowiem aktem wiążącym dla organów wydających wuzetki. – I to jest niezdrowe, bo na pasie rezerwowym pod autostradę ktoś może wystąpić o wuzetkę i dostać zgodę na budowę domku i nie bardzo gmina ma narzędzia, żeby taką inwestycję uniemożliwić, jeśli nie ma planu miejscowego. To się zmieni, gdy wuzetki będą wydawane na podstawie planu ogólnego – zaznacza Poddany. Zastrzega jednak, że stopień i tempo wprowadzania nowych wuzetek zdecyduje o tym, czy zostanie ograniczona podaż gruntów nadających się pod zabudowę.

Nici z kompleksowej reformy prawa budowlanego

Zespół ekspertów przy MIiR przedstawił też założenia do reformy prawa budowlanego. – Nowelizacja prawa budowlanego jako projekt się pojawiła, ale jej zapisy są tak dalece skromniejsze od rekomendacji ekspertów, że jeżeli w podobny sposób ministerstwo podejdzie do naszych rekomendacji dotyczących planowania przestrzennego i wykroi z nich tylko kilka punktów, to nie będzie żadnej reformy – ocenia wiceprezes Polskiego Związku Firm Deweloperskich. Zauważa, że mimo okrojenia w nowelizacji prawa budowlanego nadal jest kilka dobrych, upraszczających zmian i ma ona szanse przejść. – Jeśli zaś chodzi o ustawę o planowaniu przestrzennym, to w zależności od tego, które rekomendacje przyjmie minister do swojego projektu, ustawa może być korzystna albo niekorzystna na rynku – wyjaśnia.

Poddany wskazuje też na rozporządzenie o warunkach technicznych, które jest przestarzałe i nieelastyczne i którego zmiana pozwoliłaby obniżyć koszty budowy „o 500 zł na metrze”. To w spełnianiu obecnych wymogów branża, jak twierdzi, topi ogromne pieniądze. Poddany podaje przykład, że do tej pory według rozporządzenia przewody z kotłów gazowych muszą mieć przekrój 200 cm kw., podczas gdy producenci kotłów nowej generacji robią już urządzenia o wylocie 100 cm kw. – Ponadto przywrócono do rozporządzenia wymóg sporządzania przez deweloperów projektów wewnętrznych instalacji elektrycznych w lokalach i efekt jest taki, że po odbiorze lokali projekty, za które ja płacę tysiące, lądują na śmietnikach, bo każdy, kto kupuje mieszkanie, rozmieszcza te punkty według własnego pomysłu na etapie budowy – pointuje prezes firmy deweloperskiej Sedno Dom.