Ustawa z dnia 20 lipca 2018 r. o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego gruntów zabudowanych na cele mieszkaniowe w prawo własności tych gruntów jest już podpisana przez prezydenta i zacznie obowiązywać 1 stycznia 2019 r. Wtedy to użytkownicy wieczyści gruntów wykorzystywanych na cele mieszkaniowe staną się z mocy prawa ich właścicielami. Zgodnie z wyliczeniami ustawodawcy, nowa regulacja obejmie blisko 2 mln użytkowników wieczystych gruntów samorządowych i ok. 500 tys. właścicieli mieszkań i domów wybudowanych na gruntach Skarbu Państwa.

Ustawa przekształceniowa spotkała się jednak ze sporą krytyką deweloperów i spółdzielnie mieszkaniowe. Jak się okazuje, rząd odpowiada na zgłaszane przez nich postulaty. Na stronie Rządowego Centrum Legislacji pojawił się bowiem projekt ustawy zmieniającej ustawę o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego gruntów zabudowanych na cele mieszkaniowe w prawo własności tych gruntów. Co zatem wprowadzi nowelizacja?

Zmiana zasad odpłatności za przekształcenie

Zgodnie z obowiązującymi przepisami, w zamian za przekształcenie trzeba by wnosić co roku opłatę przez okres 20 lat. Dodatkowo, wielu przedsiębiorców będzie musiało dokonać dopłat, jeżeli na skutek przekształcenia dojdzie do przekroczenia limitu dopuszczalnej pomocy publicznej de minimis. To właśnie ta dopłata jest elementem spornym. Ma bowiem stanowić różnicę pomiędzy wartością rynkową nieruchomości a sumą rocznych opłat przekształceniowych, a to oznacza dla wielu przedsiębiorców ogromne koszty.

- Celem umożliwienia inwestorom realizowania inwestycji mieszkaniowych bez dodatkowego obciążania zobowiązaniami finansowymi z tytułu przekształcenia, projektodawca zdecydował się na wprowadzenie nowych zasad. Przedsiębiorca będzie mógł wybrać system płatności za przekształcenie, to jest albo opisaną powyżej zasadę 20 opłat z ewentualną dopłatą w przypadku przekroczenia limitu pomocy de minimis, albo zasadę opartą o płatność długoterminową – tłumaczy Piotr Grabarek, adwokat w Kancelarii BCLA Bisiorek, Cieśliński i Wspólnicy.

Zgodnie z nową zasadą, w terminie 3 miesięcy od dnia przekształcenia, przedsiębiorca będzie mógł złożyć oświadczenie o zamiarze wnoszenia opłaty z tytułu przekształcenia przez okres do 99 lat, w zależności od wysokości stawki procentowej dotychczasowej opłaty rocznej, to jest odpowiednio przez okres:

• 99 lat, jeżeli stawka procentowa opłaty rocznej wynosi 1%,
• 50 lat, jeżeli stawka procentowa opłaty rocznej wynosi 2%,
• 33 lat, jeżeli stawka procentowa opłaty rocznej wynosi 3%,
• w którym suma opłat nie przekroczy wartości rynkowej nieruchomości - jeżeli stawka procentowa opłaty rocznej jest wyższa niż 3%.

Z uzasadnienia projektu ustawy wynika, iż powyższa reguła płatności ma umożliwić osiągnięcie wartości rynkowej nieruchomości po spłacie wszystkich opłat, a tym sam skutkować brakiem stosowania dopłat związanych z przekroczeniem limitu pomocy de minimis. Z nowej zasady płatności długoterminowej będą mogły skorzystać również spółdzielnie mieszkaniowe oraz spółki Skarbu Państwa.

Skrócony okres wydawania zaświadczeń o przekształceniu

Rządowa propozycja ma również na celu szybsze ujawnianie praw w księgach wieczystych, aby ograniczyć okres niepewności co do obrotu nieruchomościami, zaproponowano możliwość uzyskania zaświadczenia potwierdzającego przekształcenie w krótszym terminie niż wynika to z zasad ogólnych.

- Ma to nastąpić w ciągu 30 dni od dnia złożenia wniosku o wydanie zaświadczenia (dotąd najkrótszy termin - 4 miesiące – przyp. red). Będzie to miało jednak zastosowanie tylko w niektórych przypadkach. Organ wyda zaświadczenie w 30-dniowym terminie jeżeli będzie ono potrzebne właścicielowi lokalu do dokonania czynności cywilnoprawnej, mającej za przedmiot lokal (np. w przypadku sprzedaży lub ustanowienia hipoteki), a ponadto właścicielowi gruntu w celu ustanowienia odrębnej własności lokalu – wskazuje Piotr Grabarek.

Ustawa bardziej precyzyjna

Poprawki do ustawy przekształceniowej odnoszą się również do przepisów stosowanych przez sądy wieczystoksięgowe w zakresie ujawniania w księgach wieczystych przekształcenia użytkowania wieczystego we własność oraz roszczenia z tytułu opłaty przekształceniowej. Doprecyzowane zapisy mają zapewnić jednolitą praktykę stosowaną przez sądy.

- Doprecyzowano jednocześnie zasady odpłatności za przekształcenie w przypadkach, gdy trwają postępowania w sprawie o aktualizację opłaty rocznej lub gdy nie była ustalona stawka opłaty albo w dniu przekształcenia obowiązywała stawka procentowa niezgodna z faktycznym sposobem użytkowania, co ma przełożyć się na sprawne przeprowadzenie procedury przekształcenia i ustalenie opłaty przekształceniowej – zauważa Piotr Grabarek.

Zgodnie z założeniami, ustawa zmieniająca ustawę o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego gruntów zabudowanych na cele mieszkaniowe w prawo własności tych gruntów ma wejść w życie z dniem następującym po jej ogłoszeniu. Chodzi o to, by naniesione poprawki zaczęły obowiązywać już 1 stycznia 2019 r.