Rada Polityki Pieniężnej może nic nie robić ze stopami procentowymi, a rynek i tak sam się wyreguluje. Jak w kredytach na nieruchomości.
Dziś rata kredytu hipotecznego w wysokości 300 tys. zł, udzielonego na 30 lat, z 10-proc. wkładem własnym, wynosi około 1475 zł. To symulacja przygotowana na naszą prośbę przez firmę Expander, która pośredniczy w udzielaniu takich kredytów. Z tego samego zestawienia wynika, że w połowie 2015 r. – krótko po ostatniej obniżce stóp procentowych NBP – rata identycznego kredytu wynosiła 1366 zł. Skąd tak duża zmiana? Odpowiedzią jest oprocentowanie, które wyraźnie wzrosło, choć nie zmieniły się stopy procentowe banku centralnego. W czerwcu 2015 r. odsetki wynosiły 3,61 proc. Obecnie jest to średnio ok. 4,25 proc.
Jarosław Sadowski, analityk Expandera, mówi, że choć stopy od pięciu lat są takie same, to przez ten czas dużo się działo, jeśli chodzi o bankowe marże. Pierwsza większa fala podwyżek marż nastąpiła na przełomie 2015 i 2016 r. Banki chciały wtedy zrekompensować sobie wprowadzany właśnie podatek naliczany od wielkości aktywów i pobierany niezależnie od wyników. Od początku było jasne, że zostanie on przerzucony na klientów – i tak się stało.
Kolejne podwyżki marż to już ubiegły rok, a są one wynikiem zbiegu kilku czynników. Pierwszy z nich to rosnące obawy o skutki spowolnienia gospodarczego.
– Banki chciały utrudnić dostęp do kredytów osobom, które mogą sobie nie poradzić w trudniejszych czasach. Poza tym popyt na kredyty był bardzo wysoki, więc banki mogły sobie pozwolić na podwyżki bez obawy o to, że stracą klientów – mówi Jarosław Sadowski.
Według danych Biura Informacji Kredytowej w 2019 r. o kredyt ubiegało się około 450 tys. osób, o 7 proc. więcej niż rok wcześniej. W samym grudniu klientów było o jedną piątą więcej niż w grudniu 2018 r. A wartość wniosków zwiększyła się o jedną czwartą. W styczniu wnioski opiewały na kwotę o 24,5 proc. większą niż dwanaście miesięcy wcześniej.
– Jeśli popyt na kredyty będzie się utrzymywał na tak wysokim poziomie jak dotychczas, to prawdopodobne są kolejne podwyżki. Spowolnienie gospodarcze może jednak ten popyt zmniejszyć i wtedy banki prawdopodobnie wstrzymają się z kolejnymi zmianami – mówi Sadowski.
Narodowy Bank Polski w ostatnim raporcie o stabilności systemu finansowego zwracał uwagę, że wartość kredytów szybko rośnie i segment ten wymaga „szczególnej ostrożności” w związku z tym, co się dzieje na rynku nieruchomości. „Banki powinny kontynuować ostrożną politykę w zakresie kredytowania zakupu nieruchomości. Jest to istotne w kontekście rosnącej aktywności na rynku nieruchomości mieszkaniowych” – uważają autorzy raportu NBP.
Bardziej bezpośredni wpływ na ceny kredytów może mieć Komisja Nadzoru Finansowego, np. nakładając dodatkowe wymogi ostrożnościowe na banki. KNF jednak bardzo twardo podkreśla, że jej celem nie jest ingerowanie w kształt oferty banków.
– Podstawowym celem nadzoru bankowego realizowanego przez KNF jest zapewnienie bezpieczeństwa środków pieniężnych gromadzonych na rachunkach bankowych i to temu celowi służą wymogi ostrożnościowe. Nadzór nie nakłada dodatkowych wymogów na rynek kredytów mieszkaniowych, tylko na banki – mówi Jacek Barszczewski, rzecznik nadzoru. Zwraca uwagę, że w marży będącej częścią oprocentowania znajdują odbicie nie tylko koszty związane z wymogami ostrożnościowymi.
– Bardzo często są to inne koszty, które bank ponosi niezależnie od tego, czy oferuje kredyty hipoteczne, czy nie. Zatem to bank decyduje, czy w ogóle, a jeśli tak, to w jakim stopniu uwzględni koszty wymogów ostrożnościowych w kosztach alokowanych na kredyty hipoteczne – podkreśla Barszczewski.
