Mam prawie 80 lat. Choruję od wielu lat na astmę, która coraz bardziej utrudnia mi radzenie sobie z codziennymi sprawami. Chcę przekazać mieszkanie siostrzeńcowi w zamian za opiekę – pisze pan Włodzimierz. Senior chciałby darować lokal na korzystnych warunkach, ale przede wszystkim – zagwarantować sobie prawo do zamieszkiwania w nim do końca swojego życia.
Właściciel mieszkania lub domu może rozporządzać nieruchomością według swojego uznania. Przede wszystkim może ją sprzedać lub darować, ale również wykorzystać jako pewnego rodzaju formę zapłaty za dożywotnią opiekę ze strony innej osoby. Służy temu umowa o dożywocie. Pomiędzy zawierającymi ją osobami nie muszą nawet istnieć więzi o charakterze rodzinnym. Zobowiązaną do utrzymania dożywotnika może stać się nawet osoba prawna, np. spółka z ograniczoną odpowiedzialnością.
Umowa o dożywocie polega na przeniesieniu własności nieruchomości na nabywcę, który zobowiązuje się zapewnić jej zbywcy dożywotnie utrzymanie. W dokumencie zostaje określony wtedy zakres świadczeń na rzecz dożywotnika. Najczęściej przewiduje on, że nabywca powinien przyjąć zbywcę jako domownika, dostarczyć mu wyżywienie, ubrania, mieszkanie, światło i opał, a także zapewnić mu odpowiednią pomoc i pielęgnować w chorobie, a nawet sprawić mu na własny koszt pogrzeb odpowiadający miejscowym zwyczajom.
Zawierając umowę o dożywocie, pan Włodzimierz powinien zadbać o to, by określała ona precyzyjnie, w jaki sposób ma być świadczona opieka. Dokument może przewidywać, że siostrzeniec – nabywca – będzie codziennie opiekował się dożywotnikiem w razie choroby i niezależnie od tego dwa razy w tygodniu robił mu zakupy. Można też na przykład umówić się, że dożywotnik będzie nadal mieszkał w lokalu albo w jego części aż do chwili śmierci albo przeniesie się do lokalu osoby, która ma nad nim sprawować opiekę.
Zawierając umowę o dożywocie, właściciel nieruchomości może się domagać zapewnienia dożywotniego utrzymania także innemu członkowi rodziny (np. niepełnosprawnemu dziecku). W umowie powinien jednak określić, kto i na jakich zasadach będzie miał prawo korzystać z dożywotniego utrzymania, a także na jakie świadczenia może z tego tytułu liczyć.
Umowy nie można spisać samodzielnie. W jej skutek dochodzi do przeniesienia własności nieruchomości, a więc musi ona zostać zawarta w formie notarialnej. W przeciwnym razie jest nieważna. Przeniesienie własności nieruchomości następuje wówczas z jednoczesnym obciążeniem nieruchomości prawem dożywocia. Akt notarialny powinien zawierać złożone przed notariuszem oświadczenie stron, z powołaniem się w razie potrzeby na okazane przy akcie dokumenty. Prawo o notariacie zobowiązuje notariusza nie tylko do dopilnowania, aby przed podpisaniem akt został odczytany stronom, ale także ustalenia, że osoby biorące udział w czynności dokładnie rozumieją treść oraz znaczenie aktu, a akt jest zgodny z ich wolą. Prawo dożywocia może, ale nie musi być ujawnione w księdze wieczystej nieruchomości.
Zawarcie umowy dożywocia sprowadza się do przeniesienia własności nieruchomości w zamian za dożywotnie utrzymanie. Przedmiotem umowy dożywocia nie może więc być spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu mieszkalnego. Jest ono bowiem ograniczonym prawem rzeczowym. Formalnym właścicielem samego lokalu jest w takich przypadkach spółdzielnia mieszkaniowa. Osoby, które posiadają tego rodzaju tytuł prawny do zajmowanej nieruchomości i chcą ją nieodpłatnie zbyć za dożywotnie utrzymanie na podstawie umowy dożywocia, muszą najpierw postarać się o wyodrębnienie prawa własności mieszkania. Aby przekształcić prawo spółdzielcze własnościowe we własność hipoteczną, należy w pierwszej kolejności udać się z pisemnym wnioskiem do administracji spółdzielni.
Prawo dożywocia jest niezbywalne. Nie może zostać zajęte przez komornika ani nie może zostać przekazane innym w drodze spadku. Uprawnienia dożywotnika są uprawnieniami ściśle osobistymi. Określone więc tymi uprawnieniami roszczenia o opiekę, codzienną pomoc, wsparcie materialne przysługują tylko dożywotnikowi i wygasają wraz z jego śmiercią.
Obciążenie lokalu prawem dożywocia nie stoi na przeszkodzie w sprzedaży lokalu przez osobę, która go otrzymała. Należy też zdawać sobie sprawę z tego, że obciążenie nieruchomości dożywociem wpływa na obniżenie jej wartości. Do obciążenia nieruchomości prawem dożywocia stosuje się bowiem odpowiednio przepisy o prawach rzeczowych ograniczonych, a w razie zbycia nieruchomości obciążonej prawem dożywocia nabywca ponosi także osobistą odpowiedzialność za świadczenia tym prawem objęte (wyrok Sądu Najwyższego z 2 kwietnia 2003 r., sygn. akt III RN 55/2002).
Obowiązek opieki można zastąpić rentą
Umowa o dożywocie to zazwyczaj czysty biznes. Strony zawierają ją najczęściej nie tyle z dobrego serca, ile po to, by osiągnąć określone korzyści. W wyjątkowych sytuacjach osobiste świadczenia objęte umową dożywocia mogą zostać zamienione przez sąd na dożywotnią rentę. Chodzi o sytuacje, w których będzie dochodziło pomiędzy dożywotnikiem a zobowiązanym do takich konfliktów, że nie można od nich wymagać, aby pozostawali nadal w bezpośredniej ze sobą styczności. W takim przypadku nie ma żadnego znaczenia, którą stronę, dożywotnika czy nabywcę, należy uznać za winną konfliktu ani co było jego przyczyną. W dodatku mogą to być przyczyny zarówno obiektywne, jak i subiektywne, nawet błahe, jeżeli przez dłuższy czas doprowadziły do poważnej sytuacji konfliktowej. Z żądaniem zamiany dożywocia na rentę może wystąpić każda ze stron, nawet ta, z której winy doszło do konfliktu. Dożywotnia renta zastępująca świadczenie należne z umowy dożywocia powinna odpowiadać równowartości świadczeń zastrzeżonych w tej umowie, a nie wartości przekazanej nieruchomości.
Charakterystyczne cechy umowy o dożywocie
● przenosi własność lub udział we własności nieruchomości
● musi być zawarta pod rygorem nieważności w formie aktu notarialnego
● powinna dokładnie określać rodzaj i wielkość świadczeń
● nie może dopuszczać możliwości zbycia prawa dożywocia
● zbywcą nieruchomości może być jedynie osoba fizyczna
● może rozwiązać ją tylko sąd w wyjątkowych wypadkach
Podstawa prawna
Art. 908–916 ustawy z 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny (t.j. Dz.U. z 2014 r. poz. 121).