W interesie wierzyciela jest zadbanie o dokonanie skutecznego zajęcia nieruchomości, gdyż w przeciwnym razie dłużnik mógłby skutecznie opóźnić prowadzenie egzekucji.

Czy zbycie nieruchomości należącej do dłużnika po jej zajęciu przez komornika to dobry sposób na uniknięcie egzekucji?

Aby udzielić odpowiedzi na stawiane pytanie posłużmy się kazusem z życia codziennej praktyki sądowej. Wyobraźmy sobie sytuację, w której wierzyciel dochodzi od dłużnika roszczeń pieniężnych. Po długoletnim postępowaniu rozpoznawczym, sąd ostatecznie uwzględnił roszczenie i zasądził od dłużnika dochodzoną kwotę wraz z należnymi odsetkami. Dług wobec wierzyciela, został stwierdzony prawomocnym orzeczeniem sądu, na który została nadana klauzula wykonalności.

Wierzyciel poszukując zaspokojenia w dniu 10 stycznia 2013 roku złożył do właściwego miejscowo komornika sądowego wniosek o wszczęcie egzekucji, w którym domagał się egzekucji z będącej własnością dłużnika nieruchomości, oznaczonej, jako działka ewidencyjną o oznaczonej powierzchni, dla której właściwy Sąd Rejonowy Wydział Ksiąg Wieczysty prowadzi księgę wieczystą.

Zawiadomienie komornika o wszczęciu egzekucji z nieruchomości zostało doręczone dłużnikowi przez awizo wraz z wezwaniem do zapłaty w terminie 14 dni pod rygorem prawnym i zostało uznane za doręczone z dniem 10 lutego 2013 roku, tego samego dnia komornik prowadzący egzekucję z nieruchomości zawiadomił sąd wieczystoksięgowy o wszczęciu egzekucji.

Dłużnik przeczuwając zamiar wszczęcia przeciwko niemu egzekucji, 21 lutego 2013 postanowił sprzedać osobie trzeciej przysługujące mu prawo własności do przedmiotowej nieruchomości, do której została skierowana egzekucja. Do umowy sprzedaży przedłożono odpis zwykły księgi wieczystej z dnia 20 lutego 2013 r., w której ujawnione zostało ostrzeżenie o wszczęciu egzekucji.

W sprawie egzekucyjnej komornik na wniosek wierzyciela sporządził opis i oszacowanie nieruchomości, a także został wyznaczony termin pierwszej licytacji.
Osoba trzecia – nabywca nieruchomości w dniu 1 kwietnia 2013 roku wystąpiła do Sądu z powództwem ekscydencyjnym w trybie art. 841 § 3 k.p.c. domagając się zwolnienia od egzekucji nieruchomości. Powództwo nabywcy zostało przez Sąd oddalone.

W pierwszej kolejności należy zadać pytanie, czy osoba trzecia dochowała terminu miesiąca od dnia dowiedzenia się o naruszeniu prawa do wniesienia pozwu ekscydencyjnego przewidzianego w art. 841 § 3 k.p.c. Odpowiedź na tak postawione pytanie odpowiedź jest oczywiście negatywna, bowiem osoba trzecia – nabywca już w chwili zawarcia umowy sprzedaży miała świadomość (lub przy dochowaniu należytej staranności mógł się dowiedzieć) o prowadzeniu z nabywanej nieruchomości egzekucji komorniczej, chociażby z uwagi na wynikającą z art. 2 ustawy z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece zasadę jawności ksiąg wieczystych. Można, zatem przyjąć, że bieg terminu do wytoczenia powództwa powinien być obliczany od dnia zawarcia przez osobę trzecią umowy sprzedaży, albowiem już wówczas na podstawie ujawnienia w księdze wieczystej osoba trzecia wiedziała lub mogła się dowiedzieć o naruszeniu jej praw.

Zakładając hipotetycznie, że nabywca zachował termin do wytoczenia powództwa, jego roszczenie i tak nie mogło być uwzględnione, z uwagi na treść art. 930 § 1 k.p.c., zgodnie, z którym rozporządzenie nieruchomością po jej zajęciu nie ma wpływu na dalsze postępowanie egzekucyjne. W świetle obowiązujących przepisów nabywca nieruchomości może uczestniczyć w postępowaniu w charakterze dłużnika, zaś czynności egzekucyjne są ważne tak w stosunku do dłużnika, jak i w stosunku do nabywcy nieruchomości. Umowa przeniesienia prawa własności zajętej nieruchomości między zbywcą, będącym dłużnikiem, a nabywcą jest w świetle obowiązującego prawa ważna, ale bezskuteczna w stosunku do wierzycieli, którzy wszczęli egzekucję i pozostaje bez wpływu na dalsze postępowanie egzekucyjne, co ewidentnie oznacza, że egzekucję prowadzi się tak, jak gdyby zbycie nieruchomości w ogóle nie nastąpiło. Działanie konstrukcji prawnej przewidzianej w art. 930 § 1 k.p.c. uwarunkowane jest, więc skutecznością zajęcia nieruchomości, które może nastąpić w różnym czasie w stosunku do dłużnika i innych osób, nie ulega przy tym wątpliwości, że znajduje on również zastosowanie do wierzyciela również przyłączającego się w trybie art. 927 k.p.c. do prowadzonej już egzekucji z nieruchomości. (vide uchwała Sądu Najwyższego z dnia 7 listopada 2007 r., III CZP 93/07).

W tym miejscu należy wyjaśnić, że stosownie do art. 925 § 1 k.p.c. w stosunku do dłużnika nieruchomość jest zajęta z chwilą doręczenia mu wezwania. W stosunku do dłużnika, któremu nie doręczono wezwania, jako też w stosunku do osób trzecich, nieruchomość jest zajęta z chwilą dokonania wpisu w księdze wieczystej lub złożenia wniosku komornika do zbioru dokumentów (w przypadku spółdzielczych własnościowych praw do lokalu). Z kolei w myśl art. 925 § 2 k.p.c. w stosunku do każdego, kto wiedział o wszczęciu egzekucji, skutki zajęcia powstają z chwilą, gdy o wszczęciu egzekucji powziął wiarygodną wiadomość, chociażby wezwanie nie zostało jeszcze dłużnikowi wysłane ani wpis w księdze wieczystej nie był jeszcze dokonany.

Powyższe wskazuje jednoznacznie, że do skutecznego zajęcia nieruchomości dochodzi nie tylko wówczas, gdy dłużnik odbierze wezwanie do zapłaty lub zostanie dokonany wpis w księdze wieczystej lub zostanie złożony przez komornika wniosek do sądu wieczystoksięgowego. Do zajęcia dochodzi również wtedy, kiedy dłużnik lub nabywca dowiadują się w sposób wiarygodny o wszczęciu egzekucji z innych źródeł. Jak trafnie przyjmuje się w doktrynie i orzecznictwie dokonanie wpisu o wszczęciu egzekucji w księdze wieczystej stanowi ostateczny termin zajęcia nieruchomości w stosunku do wszystkich, jeśli wcześniej nie uzyskali wiedzy o tym zdarzeniu. W stosunku do dłużnika zajęcie będzie skuteczne z chwilą doręczenia mu wezwania do zapłaty długu, chyba, że doręczenie nastąpiło później niż wpis lub uzyskanie wiedzy o wszczęciu egzekucji z innego źródła (tak Sąd Najwyższy w Wyroku z dnia 6 maja 2009 r., II CSK 651/08, LEX nr 511997).

W świetle powyższego uprawnione jest stwierdzenie, że aby skorzystać z dobrodziejstwa jakim jest mechanizm zawarty w art. 930 § 1 k.p.c. w pierwszej kolejności w interesie wierzyciela egzekwującego jest zadbanie o dokonanie skutecznego zajęcia nieruchomości, gdyż w przeciwnym razie dłużnik mógłby skutecznie opóźnić prowadzenie egzekucji z nieruchomości.

Konrad Orlik i Mateusz Ostrowski, Kancelaria Kochański Zięba Rapala i Partnerzy