Od 1 stycznia 2012 r. podatnicy będą musieli pamiętać już tylko o dwóch sposobach opodatkowania PIT sprzedaży nieruchomości. To uprości rozliczenia
Osoby, które chcą sprzedać mieszkanie lub dom kupione do końca 2006 r., powinny poczekać z transakcją do 1 stycznia 2012 r. Wtedy przychód uzyskany ze sprzedaży nie będzie już opodatkowany 10-proc. podatkiem dochodowym od osób fizycznych. Wszystko dlatego, że od momentu nabycia nieruchomości ( 2006 r.) do momentu sprzedaży (2012 r.) upłynie 5 lat. Uniknięcie podatku to spora oszczędność. Przykładowo podatnik, który będzie chciał sprzedać mieszkanie za 800 tys. zł, musiałby zapłacić PIT na poziomie 80 tys. zł. 1 stycznia 2012 r. 80 tys. zł zostanie w jego kieszeni.

Zmiany w ustawie

W ostatnich latach ustawodawca dwa razy zmieniał zasady opodatkowania podatkiem dochodowym od osób fizycznych nieprofesjonalnego obrotu nieruchomościami. To znacznie skomplikowało zasady rozliczeń z fiskusem w tym zakresie.
Konsekwencje podatkowe w przypadku zbycia nieruchomości przez osobę fizyczną uzależnione są od daty nabycia albo wybudowania nieruchomości. Tomasz Piekielnik, doradca podatkowy, partner w spółce doradztwa podatkowego Piekielnik i Partnerzy, zwraca uwagę, że obecnie obowiązują aż trzy różne systemy opodatkowania zbycia nieruchomości – dla nieruchomości nabytych do końca 2006 r., dla nieruchomości nabytych w latach 2007 – 2008 oraz dla nieruchomości nabytych od 2009 r.
– W związku z tym, że przedaż nieruchomości nie podlega opodatkowaniu PIT po upływie 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie nieruchomości, od 2012 r. będą obowiązywały jedynie dwa reżimy podatkowe (dla nieruchomości nabytych w latach 2007 – 2008 oraz dla nieruchomości nabytych od 2009 r.) – wymienia Tomasz Piekielnik.
Według Joanny Patyk, doradcy podatkowego, właścicielki Kancelarii Podatkowej w Tax & Business, to niewątpliwie korzystna sytuacja dla podatników. Podatnicy nie będą już analizować sposobu opodatkowania podatkiem zryczałtowanym w wysokości 10-proc. w odniesieniu do nieruchomości nabytych do końca 2006 r.

Kluczowe pięć lat

Osoby fizyczne nieprowadzące działalności gospodarczej opodatkowują dochody z odpłatnego zbycia nieruchomości, jeżeli następuje ono przed upływem 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło jej nabycie.
– Tym samym w przypadku zbycia nieruchomości nabytych w 2006 r., po 1 stycznia 2012 r. nie powstanie obowiązek zapłaty podatku dochodowego – potwierdza Marcin Sobieszek, doradca podatkowy w Kancelarii Prawnej Chałas i Wspólnicy.
Grzegorz Kujawski, doradca podatkowy w KNDP, dodaje, że nie ma tu znaczenia cena, jaką uzyskamy za nieruchomość. Trzeba jednak pamiętać, że nie dotyczy to nieruchomości wykorzystywanych w działalności gospodarczej, jeśli nie są mieszkalne.
Jeżeli zbycie takiej nieruchomości nastąpiłoby do końca 2011 r., to należałoby zapłacić co do zasady 10-proc. podatek od przychodu. Zwolnienie z PIT byłoby możliwe jedynie w przypadku przeznaczenia dochodu na cele mieszkaniowe i złożenie terminowo odpowiedniego oświadczenia do urzędu skarbowego.
– W takim przypadku podatnikowi przysługują ulgi podatkowe pozwalające uniknąć konieczności zapłaty podatku dochodowego – mówi Grzegorz Kujawski.
Błędne rozliczenie PIT przy sprzedaży mieszkań trzeba skorygować



Ulgi do wykorzystania

W sytuacji zbycia nieruchomości w 2012 r., przed upływem wskazanego 5-letniego okresu, podatnik będzie zmuszony do opodatkowania transakcji według zasad obowiązujących w dniu nabycia nieruchomości. Od 1 stycznia 2012 r. skutki podatkowe zbycia nieruchomości będą zależeć od tego, czy nabycie nastąpiło w latach 2007 – 2008, czy też po 1 stycznia 2009 r. Marcin Sobieszek podkreśla, że w przypadku nieruchomości nabytych w latach 2007 – 2008 i zbytych w 2012 r. należy mieć na uwadze konieczność opodatkowania dochodu z jej sprzedaży, jeżeli podatnik nie ma może skorzystać z ulgi meldunkowej, pozwalającej na zwolnienie tej transakcji od podatku. Jeżeli natomiast w 2012 r. zbyte zostaną nieruchomości nabyte po 1 stycznia 2009 r., to dochód ze sprzedaży będzie opodatkowany jedynie w sytuacji, jeżeli nie zostanie on przeznaczony przez podatnika na cele mieszkaniowe.

Kontrola nadal możliwa

Urzędnicy fiskusa mogą skontrolować każde rozliczenie podatnika, również to dotyczące właściwego opodatkowania transakcji polegającej na sprzedaży mieszkania lub domu. Joanna Patyk wyjaśnia, że takie kontrole się zdarzają – co wynika z praktyki. Aby uniknąć problemów podatkowych, należy w każdym przypadku dokładnie analizować opodatkowanie lub brak opodatkowania podatkiem dochodowym transakcji zbycia nieruchomości.
Tomasz Piekielnik ostrzega, że organy podatkowe będą mogły skontrolować zbycie nieruchomości nabytych do końca 2006 r. Pięcioletni termin przedawnienia zobowiązania podatkowego liczony jest bowiem od końca roku kalendarzowego, w którym upłynął termin płatności podatku. Choć jeśli dochód ze sprzedaży nieruchomości nie podlega podatkowi dochodowemu, nie budzi też zainteresowania fiskusa.
– Warto jednak wiedzieć, że transakcja może zrodzić wątpliwości, skąd w 2006 r. podatnik miał środki na nabycie mieszkania – podkreśla Grzegorz Kujawski.
Do końca 2012 r. można będzie jeszcze prowadzić kontrolę rozliczenia dochodu podatnika za 2006 r. Warto zatem zachować wszelkie dokumenty potwierdzające cenę i źródło finansowania zakupu nieruchomości.
Z punktu widzenia podatników istotne jest posiadanie na wypadek kontroli fiskusa dokumentów (w szczególności aktów notarialnych) potwierdzających datę nabycia nieruchomości. Marcin Sobieszek zauważa, że w przypadku znalezienia kupującego chcącego zrealizować transakcję do końca 2011 r. rozwiązaniem pozwalającym na wyłączenie z zakresu opodatkowania transakcji byłoby zawarcie umowy przedwstępnej w 2011 r., a umowy przenoszącej własność w roku, w którym sprzedaż nie będzie już opodatkowana (w przypadku nieruchomości nabytych do końca 2006 r. umowa przenosząca własność mogłaby zostać zawarta już 1 stycznia 2012 r.).