Zamierzam udostępnić mieszkanie, które jest moją własnością, matce z dzieckiem i jej partnerowi. Nie mam żadnego doświadczenia w tej kwestii. Jaką umowę powinienem zawrzeć? Polecano mi najem okazjonalny jako najbardziej chroniący właściciela lokalu. Czy rzeczywiście – pyta pan Jerzy.
Najem okazjonalny to jedna z form legalnego wynajmowania mieszkań, która faktycznie daje właścicielowi lokalu największą ochronę jego własności. Nie mają tu bowiem zastosowania przepisy wstrzymujące eksmisję lokatorów do czasu znalezienia dla nich zastępczego lokalu mieszkalnego. Umożliwia łatwiejszą eksmisję byłego najemcy, ale obwarowana jest większymi formalnościami i dodatkowymi kosztami.
Przy najmie okazjonalnym niezbędna jest wizyta u notariusza, ponieważ umowa musi zawierać:
● oświadczenie najemcy (w formie aktu notarialnego) o dobrowolnym poddaniu się egzekucji i zobowiązaniu do opróżnienia oraz wydania używanego lokalu w terminie wskazanym w żądaniu wynajmującego;
● wskazanie przez najemcę innego lokalu, w którym będzie mógł zamieszkać, jeśli dojdzie do egzekucji i opróżnienia lokalu;
● oświadczenie właściciela wskazanego mieszkania lub domu wyrażające zgodę na zamieszkanie u niego najemcy i jego domowników w razie „przymusowej” wyprowadzki z wynajmowanego mieszkania.
Umowa najmu okazjonalnego pod rygorem nieważności powinna być zawarta na piśmie i w ciągu 14 dni od daty rozpoczęcia najmu zarejestrowana w urzędzie skarbowym. Wymóg rejestracji nie dotyczy osób prowadzących działalność gospodarczą w zakresie wynajmowania lokali.
Bardzo ważna jest szczegółowość umowy i jej postanowień. Oprócz stron (najlepiej gdy dane są spisane z dowodu osobistego) i przedmiotu najmu należy wyliczyć wszystkie prawa i obowiązki najemcy – przede wszystkim wysokość i termin regulowania czynszu, sposób uiszczania opłat eksploatacyjnych, a także warunki podwyżki czynszu.
Koniecznie trzeba określić, na jaki okres przekazujemy najemcy lokal. Do wyboru jest zawarcie umowy najmu na czas nieoznaczony, czyli bezterminowo, lub na czas określony. W tym przypadku precyzyjnie wskazujemy okres obowiązywania umowy (np. 2 lata) lub określamy konkretną datę, po upłynięciu której najem samoistnie wygaśnie. Warto także zawrzeć klauzulę o wcześniejszym rozwiązaniu umowy z ważnych powodów (można je wymienić), np. z miesięcznym okresem wypowiedzenia.
Zawarcie umowy może być uzależnione od wpłacenia przez najemcę kaucji zapewniającej pokrycie ewentualnych kosztów związanych z naprawą wyrządzonych przez niego szkód, a także z egzekucją komorniczą. Wysokość kaucji nie może jednak przekraczać sześciokrotności miesięcznego czynszu.
Przed wynajęciem mieszkania warto sporządzić protokół ze stanu technicznego, wymieniając w nim wszystkie pozostawione najemcy sprzęty oraz ich stan techniczny. Protokół należy podpisać, a dodatkowo można zrobić zdjęcia lokalu.
Podstawa prawna
Art. 19 ustawy z 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego (t.j. Dz.U. z 2014 r. poz. 150 ze zm.).