statystyki

Wola członków wspólnoty ważniejsza niż przepisy

autor: oprac. Natalia Ryńska27.01.2016, 07:00
Wspólnoty mieszkaniowe istnieją, by wykonywać czynności faktyczne i prawne konieczne dla utrzymania nieruchomości

Wspólnoty mieszkaniowe istnieją, by wykonywać czynności faktyczne i prawne konieczne dla utrzymania nieruchomościźródło: ShutterStock

Uchwały właścicieli mieszkań można zaskarżyć. Podstawami zaskarżenia są zarówno prawo materialne jak i procedura. Brak omawianego zagadnienia w porządku obrad jest dopuszczalna – uznał Sąd Okręgowy w Słupsku.

Reklama


Reklama


Sprawa dotyczyła pozwu złożonego przez dwóch członków wspólnoty mieszkaniowej przeciwko temu podmiotowi o uchylenie uchwały decydującej o zmianie administratora nieruchomości wspólnej. Żądano także aby zarząd został zobowiązany do wycofania wypowiedzenia umowy, które otrzymała firma dotychczas pełniąca obowiązki w tym zakresie. Zdaniem powodów uchwałę należy uznać za niezgodną z przepisami prawa, gdyż doszło do istotnych naruszeń ustawy o własności lokali (Dz. U. z 2015 r., poz. 1892 z zm.) w czasie jej podejmowania.

Pierwszym naruszeniem miało być samo podjęcie uchwały podczas gdy w zawiadomieniu o zebraniu nie znalazła się informacja o zamiarze podejmowania jakichkolwiek decyzji. Do zaproszenia nie dołączono także treści problematycznej uchwały. Po drugie do indywidualnego zbierania głosów pod uchwałą zobowiązano administratora, a uprawnionymi do tego działania są jedynie: zarząd lub zarządca. Kobiety twierdziły, że administrator, który był zainteresowany wynikiem wpływał na decyzje głosujących.

Wspólnota oponowała. Jej zdaniem „podjęcie przez wspólnotę mieszkaniową uchwały w trybie indywidualnego zbierania głosów, dokonanego przez osoby nieuprawnione, może stanowić podstawę jej uchylenia przez sąd, tylko jeżeli uchybienie to miało lub mogło mieć wpływ na jej treść”.

Sąd analizując sprawę przypomniał, że wspólnoty mieszkaniowe istnieją, by wykonywać czynności faktyczne i prawne konieczne dla utrzymania nieruchomości. Co do zasady uchwały powinny być podejmowane podczas zebrań właścicieli, gdyż wtedy można od razu wyjaśnić problematyczne kwestie. Tryb indywidualnego głosowania jest wyjątkiem od tej zasady. Ma on na celu zachowanie ciągłości działania wspólnoty i umożliwienie sprawnego funkcjonowania w trakcie roku kalendarzowego. Ustawa w art. 23 dopuszcza obie możliwości. „Podejmowanie uchwał „obiegiem” jest swego rodzaju kompromisem pomiędzy demokracją bezpośrednią, jako formą zasadniczą funkcjonowania korporacyjnego organizmu wspólnoty, a prawnorzeczową - odpowiednio przeniesioną na grunt dużej wspólnoty - zasadą podejmowania uchwał przez współwłaścicieli, udziałami”. Nie ma obowiązku pokazywania projektu uchwał podczas informowania o zebraniu. W informacji należy podać jedynie: dzień, godzinę, miejsce i porządek obrad.

Prawo daje każdemu właścicielowi mieszkania należącego do wspólnoty, bez względu na to czy głosował czy nie możliwość zaskarżenia uchwały do sądu z powodu niezgodności z przepisami prawa lub z umową dotyczącą zarządu nieruchomością wspólną, albo jeśli narusza zasady prawidłowego zarządzania lub w inny sposób narusza jego interesy. Zdaniem sądu podstawą zaskarżenia mogą być również naruszenie zasad prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną, a przez to naruszenie istotnych interesów albo pokrzywdzenie właścicieli lub skarżącego właściciela. Z tego prawa skorzystały powódki.

Odpowiadając na zarzuty kobiet sąd przyznał, że „w orzecznictwie sądów powszechnych utrwalone jest już stanowisko, iż wadliwości formalne w podjęciu uchwały mogą być skuteczną podstawą do jej zaskarżenia, a w konsekwencji do jej uchylenia o tyle, o ile zostanie wykazane, że miały one lub mogły mieć wpływ na jej treść”. Prawdą jest iż administrator nie może zbierać podpisów w głosowaniu, ale powódki nie udowodniły, że fakt ten miał znaczenie dla podjętej uchwały.

Ponadto „na gruncie przepisów ustawy, poza przypadkiem podjęcia uchwały, dla której wymagany jest protokół notarialny (a taka uchwała nie była przedmiotem sprawy), każda metoda oddawania głosów jest równorzędna)”.

W kwestionowanym przez powódki zawiadomieniu była informacja o omawianiu wypowiedzenia umowy administratorowi nieruchomości. Dlatego też sąd uznał ten zarzut za nieistotny dla sprawy a powództwo oddalił.

Wyrok Sądu Okręgowego w Słupsku, sygn. akt: I C 259/15

Materiał chroniony prawem autorskim - wszelkie prawa zastrzeżone. Dalsze rozpowszechnianie artykułu tylko za zgodą wydawcy INFOR Biznes. Zapoznaj się z regulaminem i kup licencję

Reklama


Źródło:gazetaprawna.pl

Polecane

Reklama

  • Eugeniusz(2016-02-01 10:06) Odpowiedz 01

    Wyrok SO w Słupsku Mamy podaną dość ogólną informację. Na jej podstawie można tylko wnioskować, że wszelkie odwołania od tego wyroku, w tym kasacja, są zasadne (czytaj: godne polecenia). Tryb podejmowania uchwała we wspólnocie mieszkaniowej określa art. 23 ust. 1 ustawy o własności lokali. Z przepisu wynika jednoznacznie, że zbieranie głosów w trybie indywidualnego głosowania, może być prowadzone wyłącznie przez członków Zarządu wspólnoty, która to zasada, jak wynika z artykułu, została w tym przypadku naruszona wprost. Obowiązki Zarządu wobec włascicieli w ww. ustawie nie są katalogiem zamkniętym, w tym te określone art. 30 tej ustawy. Tym niemniej, jeśli w zawiadomieniu o zebraniu nie było informacji o podejmowaniu jakichkolwiek decyzji (punkt porządku o podjęciu uchwały w sprawie), to w trosce o poszanowanie podstawowych reguł funkcjonowania współwłasności, wypada przyjąć, że zwołane zebranie właścicieli nie było prawomocne do ich podejmowania. Nie ulega najmniejszej watpliwości, że “omawianie” nie jest tożsame z “decydowaniem” W tej sytuacji zasadną jest podstawa zaskarżenia z art. 25 ust. 1 ustawy o własności lokali. Przedmiotowe w sprawie zebranie miało możliwość poprawnego decydowania, np. poprzez podjęcie decyzji, że w sprawie zmiany administrator, zapadnie decyzja (uchwała) wyłacznie w drodze indywidualnego zbierania głosów. Rozumiem jednak, że podobnie jak w wielu tego typu przypadkach, kandydat na administrator WM nieco “naglił”, co wynika z informacji iż “wpływał na decyzję”, cokolwiek to znaczy i w jakiejkolwiek formmie miało miejsce. Ponadto, jak wynika z informacji o sprawie, Sąd nie rozważał tej kwesti, a szkoda, bowiem wspólnoty mieszkaniowe w Polsce dopiero raczkują, a znakomita większość właścicieli i tak bywa bezsilna wobec lokalnych lobby w przedmiocie zarządzania nieruchomościami. Przy czym przestrzegał bym wszystkich, a szczególnie wymiar sprawiedliwości, przed jakimikolwiek rozwiązaniami (ocenami), mogącymi doprowadzić decyzyjność we wspólnotach mmieszkaniowych, do tych ze spóldzielni mieszkaniowych. Tamże dochodzi do decyzyjności na podstawie prawnej obecności kilku procent (rządko osiagane są wyniki na poziomie kilkunastu procent) uprawnionych do głosowania, co niewątpliwie przyczynia się wprost do licznych patologii w tym obszarze gospodarki nieruchomościami. Tak być może, jeśli ktokolwiek zechce usankcjonować możliwość podejmowania uchwał dotyczących zarządu nieruchomością wspólną, bez możliwości oceny jej jakości, poprawności prawnej oraz wpływie na jakość zarządu NW. Oczywiście, nie ma obowiązku “pokazywania projektu uchwały, ale równocześnie nie wolno na tej podstawie wyciągać zbyt daleko idących wniosków. Ustawa o własności lokali jest tak skonstruowana, że zakreśla tylko ramy dla swobodnego działania właścicieli. Jeśli do niej, mocą nie tylko nowelizacji ale też tzw. linią orzecznictwa, wprowadzimy nadmiar szczegółowych regulacji, pozbawimy rynek nieruchomości przymiotu swobody i tak ograniczonej nadmiernymi odrębnymi przepisami, w tym np. Prawa budowlanego obudowanego wieloma rozporządzeniami. Kończąc, polecam zwrócić uwagę na Derektywy unijne oraz orzecznictwo w zakresie

    Pokaż odpowiedzi (1)

Twój komentarz

Zanim dodasz komentarz - zapoznaj się z zasadami komentowania artykułów.

Widzisz naruszenie regulaminu? Zgłoś je!

Rankingi i raporty

Prawo na co dzień

Galerie

Reklama