Konsumenci zawierający umowę z deweloperem powinni swobodnie korzystać ze swojej własności o ile nie łamią prawa i zasad współżycia społecznego. Kary umowne za samowolna wymianę drzwi, okien czy budowę altanki nie spełniającej wymogów dewelopera są zatem mocno dyskusyjne.

Czy rozwiązania dotyczące doboru okien, drzwi, kolorystyki elewacji, małej architektury, typu ogrodzenia, bram etc. korzystają z ochrony prawa autorskiego? Warto zwrócić uwagę, iż na gruncie prawa autorskiego ochronie podlegają tylko estetyczne, a nie funkcjonalne elementy w strukturze utworu architektonicznego (podst: Sąd Apelacyjny w Krakowie w wyroku z dnia 18 czerwca 2003 r., sygn. akt I ACa 510/03).

Załóżmy jednak, że zewnętrzne elementy funkcjonalne jak drzwi czy okna lub ogrodzenie to elementy typowo estetyczne. Co wtedy? Czy możemy je bez żadnych przeszkód wymieniać? Chodzi tu w szczególności o przypadek stosowania przez deweloperów w umowach z nabywcami domów/mieszkań klauzul dotyczących ochrony praw autorskich do rozwiązań estetycznych. Często takie klauzule zawierają kary umowne. Czy deweloper ma do tego prawo?

- Zakładając, że konsument – nabywca mieszkania bądź domu korzysta ze swojej własności zgodnie z jej przeznaczeniem i nie stoi to w sprzeczności z Kodeksem cywilnym, bądź zasadami współżycia społecznego, to w mojej ocenie deweloper nadużywa swojego prawa wynikającego z umowy sprzedaży nieruchomości.- uważa Maciej Broniecki, Radca Prawny z Kancelarii Dauerman.

Wydaje się zatem, że w sprzeczności z ustawą będą stały tylko te działania właściciela nieruchomości, które będą np. łamały zasadę dobrego sąsiedztwa w zabudowie, polegające na naruszeniu ładu przestrzennego, czyli takie ukształtowanie przestrzeni, które tworzy harmonijną całość oraz uwzględnia m.in. wymagania kompozycyjno-estetyczne.

Jeżeli więc nasz konsument – właściciel nieruchomości naruszy warunki ładu przestrzennego, które wynikają z miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego lub decyzji o warunkach zabudowy, to wtedy działania dewelopera zmierzające do przywrócenia tego ładu będą mieściły się w granicach prawa.

- W mojej ocenie dochodzenie przez dewelopera roszczeń w oparciu o umowę łączącą go z konsumentem – właścicielem nieruchomości, nie znajduje podstaw. Po pierwsze, ingerowanie dewelopera w prawo własności konsumenta jedynie na podstawie umowy może być interpretowane jako przyznanie przedsiębiorcy prawa do dokonywania wiążącej interpretacji umowy. A to zgodnie z art. 385 [3] pkt 9 Kc jest niedozwolonym postanowieniem umownym, które nie wiąże takiego konsumenta. Trudno bowiem sobie wyobrazić, żeby w umowie kupna – sprzedaży nieruchomości szczegółowo opisać jak ma wyglądać każdy element przestrzeni, w tym np. altanka. Interpretowanie stanu faktycznego i kształtowanie na tej podstawie sytuacji prawnej konsumenta jest w mojej ocenie dokonywaniem wiążącej interpretacji umowy i nie powinno wiązać konsumenta – dodaje Broniecki.

Według eksperta, nakładanie na konsumenta kary umownej sięgającej kilkudziesięciu tysięcy złotych tylko z powodu nie wykonania mało istotnego dla umowy sprzedaży obowiązku zachowania rozwiązań estetycznych dla zabudowy nieruchomości jest kolejnym postanowieniem niedozwolonym, tym razem wskazanym w art. 385 [3] pkt 17 Kc.

Jeżeli zatem mamy do czynienia ze stosowaniem postanowień abuzywnych, to zgodnie z art. 385 [1] § 1 Kc nie powinny wiązać one konsumenta.