Umożliwienie wznoszenia domów na podstawie samego zgłoszenia to tylko pozorne ułatwienie. W praktyce instytucja ta – zamiast uprościć – może jeszcze bardziej skomplikować procedury inwestycyjne
Takie uwagi do przekazanego niedawno do konsultacji społecznych rządowego projektu zmian w prawie budowlanym przedstawili zarówno budowlańcy, jak i prawnicy.
Miało być szybciej
Zasadniczym założeniem projektu jest zniesienie wymogu uzyskiwania decyzji o pozwoleniu na budowę w odniesieniu do budynków mieszkalnych jednorodzinnych, których obszar oddziaływania mieści się w całości na działkach, na których zostały zaprojektowane.
Obowiązek uzyskania pozwolenia proponuje się w takich przypadkach zastąpić instytucją zgłoszenia z projektem budowlanym.
Nad tym, czy dany budynek nie będzie oddziaływać na działki sąsiednie, czuwać ma zaś projektant. Będzie on, zgodnie z proponowanym brzmieniem art. 20 ust. 1 pkt 1c ustawy, zobowiązany m.in. do tego, by w projekcie budowlanym określić obszar oddziaływania. Później będzie to badane przez organ administracji architektoniczno-budowlanej.
„Sposób wyznaczenia obszaru oddziaływania obiektu nie jest bowiem dowolny, lecz w sposób jednoznaczny wynika z przepisów prawa powszechnie obowiązującego” – przekonują projektodawcy.
I tu w opinii prawników pojawia się pierwszy problem.
„Z uzasadnienia projektu wynika, że u podstaw proponowanej zmiany spoczywa założenie, iż obszar oddziaływania obiektów w zdecydowanej większości przypadków będzie wyznaczony na podstawie par. 12 i 13 rozporządzenia w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowania (Dz.U. z 2002 r. nr 75, poz. 690 ze zm.). Jest to założenie uproszczone i błędne” – podkreśla Naczelna Rada Adwokacka.
We wskazanych przepisach określone zostały m.in. dopuszczalne odległości pomiędzy budynkami. NRA zwraca jednak uwagę, że w obrocie występuje jeszcze wiele innych norm, które należy brać pod uwagę, określając obszar oddziaływania – np. dotyczące zabezpieczenia przeciwpożarowego, hałasu czy ochrony środowiska.
Nie takie jasne
„Ustalenie obszaru oddziaływania obiektu wymaga analizy konkretnego przypadku, biorąc pod uwagę funkcję, formę, konstrukcję projektowanego obiektu i inne jego cechy charakterystyczne oraz sposób zagospodarowania terenu znajdującego się w otoczeniu projektowanej inwestycji. Niejednokrotnie sprawy sporne dotyczące oddziaływania kończą się postępowaniem przed sądami administracyjnymi, co potwierdza niejednoznaczny i dyskusyjny charakter tego pojęcia” – wtóruje Krajowa Rada Izby Architektów RP.
I dodaje, że dopóki obszar oddziaływania obiektu nie zostanie sparametryzowany i dookreślony, nie można mówić o jego jednoznaczności.
To zaś, że obecnie nie ma jasnych i weryfikowalnych regulacji służących wyznaczeniu obszaru oddziaływania, może natomiast – w opinii Polskiej Izby Inżynierów Budownictwa (PIIB) – spowodować rozbieżności pomiędzy oceną projektanta a oceną organu następnie badającego projekt. A to rodzi ryzyko formułowania wobec tego pierwszego zarzutów skutkujących nawet postępowaniami dyscyplinarnymi.
„Brak normy prawnej pozwalającej jednoznacznie wyznaczyć obszar oddziaływania obiektu zwiększa obszar samowoli urzędniczej, co zawsze prowadzi do sytuacji patologicznych” – alarmuje PIIB.
Krajowa Rada Izby Architektów zwraca uwagę również na to, że w polskim systemie prawnym projektant nie jest uprawniony do dokonywania interpretacji przepisów.
„Interpretacji tej mogą dokonywać sądy, względnie odpowiednie organy państwa. Proponowana konstrukcja odbiega od przyjętych w Polsce i Unii Europejskiej zasad porządku i bezpieczeństwa prawnego w kontekście ochrony obywateli i interesu publicznego” – argumentują architekci.
Tablica to za mało
Autorzy uwag z niezrozumieniem patrzą także na zapisy mające ochronić interesy osób sąsiadujących z działkami, na których planuje się budowę domu jednorodzinnego na podstawie zgłoszenia z projektem budowlanym. Zgodnie z projektowanym art. 30a ust. 1 inwestor będzie musiał wykonać co najmniej jedną z dwóch czynności:
● co najmniej 7 dni przed dniem dokonania zgłoszenia umieścić na terenie nieruchomości tablicę informacyjną, z podaniem na niej rodzaju planowanych robót, albo
● uzyskać oświadczenia właścicieli, użytkowników wieczystych lub zarządców nieruchomości bezpośrednio sąsiadujących o tym, że zostali powiadomieni o planowanej budowie.
W ocenie Naczelnej Rady Adwokackiej (NRA) rozwiązania te, mimo że sąsiedzi będą mogli żądać od organu administracji wydania sprzeciwu wobec zgłoszenia, są niewystarczające. Rada, przypominając wyrok Trybunału Konstytucyjnego w sprawie o sygn. akt Kp 7/09, wskazuje, że „sprzeciw i inne środki są nieadekwatne do rangi prawa własności, mają charakter następczy, oraz wprowadzają wszystkich uczestników postępowania w stan niepewności prawnej co do legalności inwestycji”. Tym samym osłabienie ochrony prawa własności zaproponowane w projekcie może prowadzić do naruszenia m.in. art. 21 ust. 1 konstytucji, który stanowi, że Rzeczpospolita Polska chroni własność i prawo dziedziczenia.
PIIB przypomina natomiast, że kiedyś już w przepisach został zawarty obowiązek wyrażania zgody przez właścicieli sąsiednich nieruchomości. Wycofano się jednak z niego, gdyż był podstawą bezpodstawnego blokowania inwestycji. Niezrozumiały wydaje się zatem powrót do tej koncepcji.
Z krytyką spotkała się również propozycja zniesienia obowiązku załączania do projektu budowlanego oświadczeń właściwych podmiotów o zapewnieniu energii, wody, ciepła i gazu, a także o warunkach przyłączenia do sieci wodociągowych, kanalizacyjnych, cieplnych, gazowych, elektroenergetycznych oraz telekomunikacyjnych.
Zgodnie z projektem weryfikacja tych podłączeń będzie dokonywana dopiero na etapie oddawania inwestycji do użytkowania. W opinii NRA przyjęcie takiego rozwiązania może prowadzić do irracjonalizacji inwestycji budowlanych na bardzo szeroką skalę i do rozpoczynania budów, które z uwagi na brak dostaw mediów nigdy nie zostaną zakończone.
Poszerzanie samowoli urzędniczej zawsze prowadzi do patologii
Etap legislacyjny
Projekt ustawy w konsultacjach społecznych
