Przepisy ustawy o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego (Dz.U. z 2011 r. nr. 232 poz. 1377 – u.o.p.n.) nie są wolne od wad i niedookreślonych sformułowań. Nic więc dziwnego, że deweloperzy nadal dość często stają się obiektem zainteresowania Urzędu Ochrony Konkurencji i Konsumentów. Regulator od kwietnia zeszłego roku kontrolował działalność niemal 100 przedsiębiorstw tej branży. Dziś ma się ukazać szczegółowy raport z badań.

Na celowniku

– Deweloperzy wraz z wprowadzeniem instytucji umowy deweloperskiej zostali postawieni przed problemem wcielenia w życie niejasnych zapisów ustawy. W tej chwili jeżeli zastosowali nieprawidłową interpretację, ponoszą odpowiedzialność za niechlujstwo ustawodawcze – twierdzi radca prawny Renata Robaszewska, wspólnik w kancelarii Robaszewska & Płoszka.

Jakie jeszcze postanowienia kwestionuje UOKiK

Jakie jeszcze postanowienia kwestionuje UOKiK

źródło: Dziennik Gazeta Prawna

Z doświadczeń jej kancelarii wynika jednak, iż zapisy umów deweloperskich, które okazują się nieprawidłowo skonstruowane, są niezwłocznie zmieniane.

– W tym zakresie wymiana informacji pomiędzy deweloperami, prawnikami z rynku nieruchomości oraz notariuszami jest bardzo prężna. W praktyce najwięcej wątpliwości budzą zaś zapisy umów deweloperskich odnoszących się do odstąpienia – wskazuje mecenas Robaszewska.

W umowach deweloperskich znaleźć więc można zapisy modyfikujące – często na niekorzyść nabywców – przesłanki ustawowe dotyczące prawa odstąpienia uregulowane w art. 29 u.o.p.n. Zdarzają się również i takie zapisy, w których deweloper żąda złożenia oświadczenia o odstąpieniu od umowy w formie innej, niż przewidują to przepisy u.o.p.n. Na celowniku UOKiK znalazły się także klauzule wyłączające lub ograniczające odpowiedzialność deweloperów za niewykonanie lub nienależyte wykonanie umowy. „Najczęściej niedozwolone klauzule dotyczą postanowień uprawniających jednostronnie dewelopera do zmiany projektu nieruchomości, wykończenia budynku, aranżacji otoczenia z jednoczesnym zastrzeżeniem zrzeczenia się przez klienta roszczeń z tego tytułu. Inne z kolei umożliwiają przedsiębiorcy zmianę powierzchni lokalu przy ograniczeniu prawa konsumenta do odstąpienia od umowy” – wyliczała niedawno na łamach DGP Dorota Grudzień-Barbachowska, dyrektor delegatury UOKiK w Warszawie.

Jak jednak podkreślają prawnicy, część z zakwestionowanych klauzul ma racjonalne uzasadnienie.

– Postanowienia wprowadzające zmiany w zakresie projektu budynku czy lokalu, wyposażenia, technologii, zagospodarowania terenu, wykorzystanych materiałów, instalacji oraz postanowienia wprowadzające zmiany w zakresie powierzchni są wynikiem normalnej żywotności projektu, a więc jego zmienności w trakcie realizacji – uważa radca prawny Andrzej Springer, wspólnik w kancelarii BWHS.

I dodaje, że w wielu przypadkach takie postanowienia pozwalają na efektywne przeprowadzenie inwestycji.

– Zmiany takie powinny być dopuszczalne w zakresie możliwie najprecyzyjniej wskazanym w umowie, tak długo jak nie wpływa to na przedmiot świadczenia. To samo dotyczy dopuszczalnego marginesu zmiany powierzchni, której określenie pozwala na ograniczenie zakresu niepewności stron – uważa mecenas Springer.

Wynajmę reklamę

To jednak nie wszystkie uwagi urzędu, który punktuje deweloperów również za stosowanie klauzul zobowiązujących klienta do zrzeczenia się prawa zaskarżania rozstrzygnięć organów administracji związanych z realizacją kolejnych etapów inwestycji. „Równie często można się zetknąć z postanowieniami, w których deweloper zastrzega sobie nieodpłatne i nieograniczone w czasie użytkowanie fasady budynku jako powierzchni reklamowej, jak również prawo do zarządu budynkiem przez określony czas, wyłączając z niego zawiązującą się wspólnotę mieszkaniową” – wskazuje Dorota Grudzień-Barbachowska.

Zdaniem UOKiK deweloperzy nie mają również prawa uzależniać przeniesienia własności nieruchomości czy lokalu od zapłaty należności innych niż cena (np. z tytułu administrowania budynkiem, opłat eksploatacyjnych). Prawnicy zwracają jednak uwagę, że to jedyna droga, aby przedsiębiorca mógł odzyskać poniesione koszty.

– Często tylko takie postanowienia są skutecznym narzędziem dla zapewnienia, że opłaty będą pokryte. Z mocy prawa obciążają one właściciela, tak więc wspólnota może tych kosztów dochodzić tylko od dewelopera. Biorąc pod uwagę, że czas od przekazania lokali – a więc faktycznego umożliwienia korzystania z lokali – do ich sprzedaży (zawarcia umowy przenoszącej własność) wynosi średnio do 3 do 6 miesięcy, brak zapewnienia zwrotu opłat eksploatacyjnych stanowi poważne ryzyko biznesowe dla deweloperów – wyjaśnia mec. Springer.

– Podejście prezesa UOKiK jest niezwykle restrykcyjne: każde odstępstwo wzorca umowy na niekorzyść konsumenta od zasad wynikających z ogólnych przepisów prawa jest traktowane jako rażące naruszenie interesów konsumenta, czyli klauzula niedozwolona – wskazuje ekspert.

I zaznacza, że podejście to podzielane jest przez sądy. Dlatego zdaniem mec. Springera często najlepszym dla deweloperów rozwiązaniem jest zobowiązanie się do zmiany zakwestionowanych przez prezesa UOKiK klauzul. Pozwala to regulatorowi na wydanie decyzji zobowiązującej w trybie art. 28 ustawy o ochronie konkurencji i konsumentów (Dz.U. z 2007 r. nr 50, poz. 331 z późn. zm.) i uniknięcie kary finansowej przez przedsiębiorcę.

Najpierw uczyć, później wymagać

Konrad Płochocki dyrektor generalny Polskiego Związku Firm Deweloperskich

Polski Związek Firm Deweloperskich popiera działania sprzyjające wysokiemu poziomowi ochrony konsumentów w relacjach klient – przedsiębiorca. W końcu sami byliśmy inicjatorami takich działań, tworząc wiele lat temu, we współpracy z UOKiK, Kodeks Dobrych Praktyk. Naszym celem było zaproponowanie klientom przez firmy zrzeszone w PZFD standardu przewyższającego obowiązujący wtedy na rynku. Wiele z tych zasad znalazło później odzwierciedlenie w ustawie deweloperskiej.

Po wprowadzeniu jej w życie deweloperzy zostali postawieni przed ogromnym wyzwaniem całkowitej modyfikacji sposobu prowadzenia działalności. Na rynku nie było komentarzy ani wytycznych, na podstawie których moglibyśmy nauczyć się prawidłowo wypełniać wygórowane obowiązki, które nałożyła na nas ustawa. Pytania kierowane do UOKiK, jak np. należy wypełniać rubrykę o planowanych inwestycjach w promieniu 1 km, pozostały bez odpowiedzi.

Do czasu pełnego zapoznania się z raportem nie możemy się wypowiedzieć o szczegółach. Niemniej będzie on pierwszym tak szczegółowym opracowaniem, stanowiącym dla nas swoisty drogowskaz. Gdyby tego rodzaju wytyczne pojawiły się w chwili wprowadzenia z życie ustawy deweloperskiej, z pewnością wielu deweloperów uniknęłoby niepotrzebnych błędów, ze które teraz odpowiadają w szeregu postępowań, wszczętych przez UOKiK. Zdecydowanie lepszym mechanizmem byłoby „najpierw uczyć, później wymagać”, a nie odwrotnie.