Jak rozwijał się rynek nowych nieruchomości w ostatnim dziesięcioleciu

Rok 2000 pozostaje dla polskiego rynku nieruchomości przełomowy. Wbrew pozorom nie chodzi tu bynajmniej o magię millenium. Początek funkcjonowania polskiego rynku nieruchomości w pełnym tego słowa znaczeniu datuje się właśnie na początek XXI wieku. Trudno bowiem byłoby uznać za wiarygodne analizy rynku nieruchomości w okresie od początków transformacji do końca lat 90-tych XX wieku. To, co cechowało wówczas krajową mieszkaniówkę, to dominacja budownictwa spółdzielczego rodem z poprzedniej epoki gospodarki planowej w połączeniu z licznymi, mniej lub bardziej udanymi próbami uruchomienia i rozwoju biznesu deweloperskiego.

Znakiem tamtych czasów było nabywanie mieszkań za „żywą” gotówkę od początkujących i często mało wiarygodnych przedsiębiorców na etapie tzw. "dziury w ziemi”, co niejednokrotnie kończyło się finansowym dramatem dla amatorów własnego „M”. Jednak najistotniejszym mankamentem tamtych lat w kwestii rozwoju budownictwa mieszkaniowego był absolutny w praktyce brak instytucji kredytu hipotecznego, który w tradycyjnej gospodarce rynkowej stanowi rdzeń rozwoju szeroko rozumianego rynku nieruchomości. Wynikało to, pomijając ponadprzeciętnie wysoką inflację, z dość głębokiego i powszechnego wówczas technologicznego zacofania polskiego sektora bankowo-finansowego, który zresztą i po roku 2000 nie wykazał się nadmiernym profesjonalizmem i znajomością specyfiki finansowania inwestycji na rynku nieruchomości. Skutki takiego stanu rzeczy odczuwa obecnie rzesza rodzimych kredytobiorców hipotecznych posiadających kredyty mieszkaniowe w obcych walutach.
Dziś, w 2011 roku dysponujemy statystykami pozostającymi w dużym kontraście z tym, co kreowało rodzimy rynek nieruchomości jeszcze kilkanaście lat temu. W jakiej kondycji znajduje się polski rynek nieruchomości w 2011 roku na tle pierwszej dekady XXI wieku?

Cykliczny rynek nieruchomości

Liczba wydanych pozwoleń na budowę w okresie od roku 2000 do chwili obecnej wahała się w przedziale od kilkudziesięciu tysięcy do bez mała ćwierć miliona w szczytowym okresie boomu. W przypadku mieszkań oddanych do użytkowania ich liczba najniższa była w pierwszym roku rozpatrywanego okresu, kiedy to wyniosła niespełna 88 tys. jednostek, by w szczytowym okresie prosperity podwoić tę wartość. Te znaczące różnice wynikają przede wszystkim z fazy cyklu koniunkturalnego, w jakim znajdował się wówczas polski rynek nieruchomości. 

Mieszkania oddane do użytku i

Źródło: RynekPierwotny.com

Po latach względnej stabilizacji z końca lat 90-tych oraz z lat 2000-2001, kiedy to liczba wydanych pozwoleń na budowę mieszkań oscylowała w okolicach 140 tys., w roku 2002 nastąpiło gwałtowne tąpniecie rzędu prawie 50 proc. do poziomu zaledwie 78 tys. Zdarzenie to spowodowane było korelacją rynku nieruchomości z sytuacją gospodarczą kraju, kiedy to silne spowolnienie gospodarcze sprowadziło wartość polskiego PKB w latach 2001-2002 do wartości niewiele przekraczających 1 procent. W polskich warunkach ekonomicznych tego typu sytuację w połączeniu z rekordowym bezrobociem, sięgającym w tamtych latach historycznych pułapów 20 proc., można już spokojnie uznać za typową recesję, nawet pomimo minimalnie dodatniego wzrostu gospodarczego.

Rynek nieruchomości 2000-2011 r.

Źródło: RynekPierwotny.com

Kryzysu nie ma

Rok 2003 przyniósł wyraźne ożywienie koniunktury, mierzone zwłaszcza rekordowym skokiem nowo wybudowanych mieszkań oddanych do użytku. Od tego czasu obserwujemy również systematyczny coroczny wzrost liczby pozwoleń na budowę, które swój historyczny rekord zanotowały w roku 2007 na imponującym poziomie 240 tys. Liczba lokali mieszkalnych oddawanych do użytku także rosła w sposób charakterystyczny dla rynkowej hossy, osiągając rok później absolutny rekord w wymiarze 165 tys. jednostek.

Rok 2008 okazał się, głównie za sprawą pamiętnego krachu na globalnym rynku finansowym, czasem przełomowym dla trwającego w najlepsze krajowego boomu w nieruchomościach, wskutek czego nastąpiło załamanie zarówno cen jak i wszelkich innych wskaźników koniunktury na rodzimym rynku. Tym samym kolejny 2009 rok zapisał się spadkiem o ok. 25 proc. w ilości wydanych pozwoleń na budowę, co stanowiło najlepsze potwierdzenie nadejścia kryzysu. Z kolei ilość mieszkań oddanych do użytku siłą inercji praktycznie nie uległa zmianie, odnotowując znaczny, bo 15-procentowy spadek dopiero w roku ubiegłym. Wprawdzie tendencja spadkowa w przypadku obu wskaźników od roku 2008 ma stały i jednoznaczny charakter, to jednak jej dynamika w żadnym wypadku nie uzasadnia tezy o głębokim kryzysie na krajowym rynku nieruchomości.

Silny polski rynek?

– Wydaje się, że teza przypisująca polskiej gospodarce miano „zielonej wyspy”, znajduje pełne potwierdzenie w kondycji krajowego rynku nieruchomości – twierdzą analitycy portalu RynekPierwotny.com. Tendencja spadkowa w obszarze omawianych wskaźników na rynku mieszkaniowym ma bowiem od 3 lat wymiar tak symboliczny, że bez ryzyka jakiegokolwiek przekłamania możemy mówić raczej o stanie względnej stabilizacji na poziomie charakterystycznym dla rynku o co najmniej zadowalającej kondycji ekonomicznej.