Złoty, euro, frank: w jakiej walucie brać kredyt hipoteczny

Ograniczenia przy liczeniu zdolności kredytowej to nie-jedyne, jakie napotka się, poszukując kredytu hipotecznego w walutach obcych. Innym jest tzw. LTV, czyli wymagany poziom środków, jakimi dysponuje przyszły nabywca nieruchomości. O ile w przypadku kredytów złotowych większość banków powróciła już do pełnego finansowania zakupów, to kredyty walutowe dalej mają w tym względzie ograniczenia. Są one jednak coraz mniejsze i większość banków najwyraźniej uznało, że ryzyko wahań kursowych oddala się. Prawdopodobnie ma na to wpływ również perspektywa wejścia Polski do strefy euro i nieodległe zapewne włączenie naszej waluty do mechanizmu ERM II.

Kosztowne marże

Patrząc na historyczne dane dotyczące oprocentowania pożyczek walutowych (szczególnie oferty atrakcyjne cenowo), widać, że realne oprocentowanie nowo zaciąganych kredytów nie uległo na przestrzeni ostatnich lat większym zmianom. Waha się ono pomiędzy 3,7 a 4,5 proc., choć oczywiście są banki oferujące pożyczki o znacznie wyższym oprocentowaniu. Wyraźnej zmianie uległa natomiast struktura płaconej raty. Jeszcze w roku 2008 marża stanowiła zdecydowanie mniej niż połowę realnego oprocentowania kredytu. Kryzys finansowy, a co za tym idzie, problemy z pozyskaniem walut obcych na rynku międzybankowym z jednej strony, a obniżki stóp procentowych w strefie euro z drugiej spowodowały, że marża stanowi ok. 80 proc. raty kredytowej w przypadku euro i ponad 90 proc. wartości raty dla zobowiązań we franku.

Marże dla tych zobowiązań w styczniu nieznacznie spadły. Można się więc spodziewać, że wraz z zaostrzającą się walką o klienta ten parametr cenowy będzie malał. Nie wydaje się jednak możliwy powrót do sytuacji z 2008 roku, kiedy to średnia marża dla kredytów walutowych była tylko nieznacznie wyższa od złotowych i wahała się wokół 1,5 proc.

Kredyty walutowe w obecnej sytuacji rynkowej stanowią interesującą alternatywę w stosunku do zobowiązań w polskiej walucie. Jednak nie jest to rozwiązanie dla wszystkich. Ryzyko kursowe oraz prawdopodobne podwyżki stóp procentowych w Europie i Szwajcarii mogą oznaczać, że rata na przestrzeni całego okresu spłaty będzie podlegać wahaniom. Wybór kredytu musi więc być starannie przemyślany, zarówno pod względem możliwości spłaty, jak też innych okoliczności, które mogą wpłynąć na całkowity koszt spłacanego kredytu. Wydaje się, dla przykładu, niekorzystny dla osób, które po kilku latach będą chciały spłacić w całości zaciągnięte zobowiązanie.