Jeśli deweloper nie usunie w uzgodnionym terminie poważnych usterek w sprzedanym domu czy lokalu, to niezadowolony nabywca będzie miał prawo zerwać umowę. Analogicznie kupujący będzie mógł zrezygnować z mieszkania, jeśli inwestor nie zawrze nowej umowy mieszkaniowego rachunku powierniczego po wypowiedzeniu dotychczasowej przez bank.
To tylko niektóre zmiany w przepisach o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego (tzw. ustawy deweloperskiej), które mają zmniejszyć ryzyko ponoszone przez konsumentów przy zakupie mieszkania od inwestora.
Jedna z kluczowych korekt to rozciągnięcie ochrony nabywców wynikającej z ustawy na umowy zawierane z deweloperem już po uzyskaniu pozwolenia na użytkowanie. Na skutek nieprecyzyjnych regulacji inwestorzy udzielają odpowiednich gwarancji klientom tylko do czasu zakończenia budowy. W przypadku umów zawieranych później, kiedy nabywca jeszcze formalnie nie jest właścicielem – już nie. Zgodnie z nowelizacją ustawowa ochrona będzie przysługiwać kupującym przy podpisywaniu każdej umowy, w której firma deweloperska zobowiązała się do ustanowienia prawa odrębnej własności oraz do przeniesienia własności do lokalu lub domu. Klient uzyska te same prawa, gdy kupuje gotowe, wykończone mieszkanie z odrębną własnością nie u dewelopera, lecz u pośrednika. Dodatkowo ustawa deweloperska znajdzie zastosowanie w przypadku garaży i innych lokali użytkowych (nawet gdy chodzi o ułamkową część jego własności).
Zgodnie z wcześniejszymi zapowiedziami DGP zniknie możliwość zakładania otwartych mieszkaniowych rachunków powierniczych niemających dodatkowych gwarancji bankowych albo ubezpieczeniowych, które dziś stanowią prawie 90 proc. wszystkich prowadzonych tego typu rachunków. Z punktu widzenia Urzędu Ochrony Konkurencji i Konsumentów, głównego pomysłodawcy zmian, taka umowa nie daje nabywcy odpowiedniej ochrony na wypadek upadłości inwestora, zwłaszcza zwrotu wszystkich wpłaconych pieniędzy. Nowe przepisy doprecyzują też moment, kiedy ma zacząć być prowadzony mieszkaniowy rachunek powierniczy. Zgodnie z projektem odpowiednia umowa ma być zawarta w chwili rozpoczęcia sprzedaży lokali lub domów. Co więcej, kupujący będzie przekazywał środki na rachunek powierniczy według harmonogramu powiązanego z postępami prac na budowie. Jeżeli konstrukcja będzie gotowa w 50 proc., to taką część wartości lokalu będzie musiał wpłacić jego przyszły właściciel. Z kolei sprzedając mieszkania na etapie dziury w ziemi, nie będzie można od niego wymagać więcej niż 25 proc. ceny.
Rachunek powierniczy ma być prowadzony do czasu przeniesienia prawa własności na nabywcę. Co ważne, wykluczone będzie odliczanie bankowych prowizji i opłat związanych z utrzymaniem rachunku ze zgromadzonych na nim środków.
Przy kupowaniu nowego mieszkania od dewelopera lub pośrednika to nabywca ma decydować o tym, czy przed podpisaniem umowy będzie wcześniej zawarta umowa rezerwacyjna (aktualne przepisy w ogóle jej nie regulują). Wysokość opłaty za „zamówienie” lokalu lub domu nie będzie mogła przekraczać 1 proc. jego wartości. A jeśli nie dojdzie do zawarcia umowy sprzedaży z winy dewelopera, wówczas będzie musiał on zwrócić niedoszłemu kupcowi opłatę rezerwacyjną w podwójnej wysokości. Ponadto inwestor w momencie rozpoczęcia sprzedaży mieszkań będzie musiał już mieć zgodę banku lub innego wierzyciela na bezobciążeniowe wyodrębnienie lokalu i przeniesienie własności po zapłacie pełnej ceny przez nabywcę (brak zgody będzie skutkował nieważnością umowy deweloperskiej).
Jeśli kupujący mieszkanie uzna, że ma ono poważne wady, to będzie miał prawo odmówić odbioru lokalu. W założeniu zmotywuje to dewelopera do szybkiego usunięcia usterek. Obecnie odmowa odbioru lokalu jest niemożliwa, nawet jeśli wady są na tyle poważne, że nie da się tam mieszkać. W praktyce koszty naprawy spadają na nabywcę. Projekt zakłada, że jeśli inwestor w uzgodnionym terminie nie usunie wad lokalu, to ten ostatni uzyska prawo odstąpienia od umowy deweloperskiej. To samo dotyczy też usterek, które wyjdą na jaw po odbiorze mieszkania, a przed przeniesieniem prawa własności.
Etap legislacyjny
Projekt przekazany do konsultacji publicznych