Kompleksowe zmiany

Zadaniem Kodeksu jest przede wszystkim kompleksowe unormowanie i usystematyzowanie zagadnień z zakresu:

  1. planowania przestrzennego;
  2. przygotowania terenu inwestycji oraz przygotowania i realizacja inwestycji;
  3. nabywania praw do nieruchomości przeznaczonych na cele publiczne;
  4. utrzymania obiektów budowlanych;  
  5. postępowania w przypadku katastrofy budowlanej oraz naruszenia przepisów Kodeksu.

Kodeks uchyli w całości lub w części kilkadziesiąt aktualnie obowiązujących aktów prawnych, w tym ustaw tak ważnych jak ustawa o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, prawo budowlane, ustawa o gospodarce nieruchomościami oraz prawo geodezyjne i kartograficzne, a także uchyli dotychczas obowiązujące przepisy wykonawcze dotyczące m.in. zasad sytuowania obiektów i urządzeń budowlanych.

Rozwiązania prawne zawarte w Kodeksie mają na celu przede wszystkim skrócenie i usprawnienie procesu inwestycyjno-budowlanego, zapewnienie efektywnego gospodarowania przestrzenią, wzmocnienie udziału społeczeństwa w procesie planowania przestrzennego oraz usprawnienie i uproszczenie procesu lokalizacji i realizacji inwestycji, w tym efektywnej lokalizacji inwestycji celu publicznego.

Nowe rozwiązania prawne

Kodeks wprowadza szereg nowych instytucji prawnych i procedur, które w zamierzeniu jego twórców mają znacząco zreformować planowanie i zagospodarowanie przestrzenne oraz sam proces inwestycyjny. Najistotniejsze zaproponowane zmiany to zebranie w Kodeksie katalogu zasad kształtujących gospodarowanie przestrzenią oraz wprowadzenie nowego systemu instrumentów prawnych planowania przestrzennego i realizacji inwestycji.

Katalog zasad ogólnych

Twórcy Kodeksu wyszli z założenia, iż akt prawny tej rangi powinien zawierać zasady ogólne regulujące proces gospodarowania przestrzenią, które będą stanowić swego rodzaju dyrektywy interpretacyjne przepisów szczegółowych ujętych w dalszych częściach Kodeksu. Z tego też powodu zdecydowano się na zawarcie w Kodeksie katalogu takich zasad, które mają stanowić wytyczne dla organów administracji przy podejmowaniu rozstrzygnięć, w szczególności tych o charakterze uznaniowym.

Studium rozwoju przestrzennego oraz plan miejscowy

Twórcy Kodeksu zakładają wzmocnienie roli studium rozwoju przestrzennego gminy, poprzez zwiększenie jego szczegółowości i uwzględnienie w nim warunków, na podstawie których będą sporządzane plany miejscowe oraz wydawane zgody inwestycyjne. W studium mają być określane m.in. obszary urbanizacji, strefy funkcjonalne oraz obszary zintegrowanego inwestowania.

Plan miejscowy będzie przygotowywany na podstawie i zgodnie z ustaleniami zawartymi w studium rozwoju. Studium może również wskazywać tereny, które muszą zostać objęte jednym planem miejscowym.

Dodatkowo, plan miejscowy będzie zawierać ustalenia dotyczące terenów inwestycji, a w szczególności ich przeznaczenia oraz sposobu zagospodarowania. Zgodnie z Kodeksem, każdy teren inwestycyjny będzie musiał mieć zagwarantowany bezpośredni (poprzez zjazd) lub pośredni (poprzez drogę wewnętrzną) dostęp do drogi publicznej.

Umowa urbanistyczna

Nowością będzie możliwość zawarcia umowy urbanistycznej pomiędzy gminą, a inwestorem, właścicielem albo użytkownikiem nieruchomości, lub innym podmiotem publicznym.
Na podstawie umowy urbanistycznej inwestor zobowiąże się, iż sfinansuje lub zrealizuje i nieodpłatnie przekaże na rzecz gminy inwestycję powiązaną np. w postaci budowy lub przebudowy systemu transportowego, infrastruktury technicznej, lokali mieszkalnych itp.

Umowa urbanistyczna będzie zawierana w formie aktu notarialnego i będzie regulowała zasady współpracy pomiędzy stronami. Umowa taka będzie jawna z wyjątkiem danych osobowych i danych objętych tajemnicą przedsiębiorstwa oraz będzie obligatoryjnie zawierać postanowienia dotyczące kar umownych za niewłaściwe lub nieterminowe wykonanie zobowiązania. W umowie urbanistycznej wójt może zobowiązać się do opracowania i przedstawienia radzie gminy planu miejscowego, który pozwalałby na realizację inwestycji określonej w umowie, ale nie ponosi on odpowiedzialności w przypadku nieuchwalenia takiego planu miejscowego.

Zgoda inwestycyjna

Kodeks przewiduje rezygnację z wydawania decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, które z założenia miały być rozwiązaniem tymczasowym, funkcjonującym incydentalnie, do czasu uchwalenia planów zagospodarowania przestrzennego, a okazały się stałą i powszechną praktyką stosowaną w związku z brakiem stosownych planów miejscowych.

Po wejściu w życie Kodeksu, inwestycje będą realizowane, co do zasady, na podstawie zgody inwestycyjnej, która ma zastąpić pozwolenie na budowę, zgłoszenie budowy, zgłoszenie zmiany sposobu użytkowania, decyzję o podziale nieruchomości oraz decyzję o warunkach zabudowy. Zgoda inwestycyjna będzie wydawana jeżeli spełnione zostaną ustawowe wymagania, w szczególności w zakresie zgodność inwestycji z przepisami prawa oraz po dokonaniu przez organ niezbędnych uzgodnień. Organ odmówi jednak wydania zgody jeśli byłaby ona w kolizji z inną zgoda inwestycyjną wydaną dla tego samego terenu. W określonych przypadkach zgoda inwestycyjna może być uzyskana na drodze milczącego zakończenia postępowania.

Zgoda inwestycyjna ma być wydawana zarówno dla inwestycji planowanych na obszarze objętym już planem miejscowym jak i dla inwestycji planowanych na terenie, dla którego plan taki nie został jeszcze uchwalony.

Oprócz zezwolenia na realizację inwestycji budowlanej, zgoda inwestycyjna będzie mogła zawierać rozstrzygnięcia znane dotychczas z pozwolenia na budowę takie jak: szczegółowe warunki zabezpieczenia terenu inwestycji, określenie czasu użytkowania obiektów tymczasowych, określenie terminów rozbiórki, wymagania dotyczące nadzoru budowlanego. Dodatkowo, zgoda inwestycyjna będzie mogła zawierać rozstrzygnięcie o podziale nieruchomości.
Skupienie w jednej decyzji administracyjnej – zgodzie inwestycyjnej – wielu rozstrzygnięć wydawanych do tej pory przez kilka organów ma zarówno swoich zwolenników, jak i przeciwników. Nowa procedura, zwana potocznie procedurą „jednego okienka” może przyczynić się do przyspieszenia i uproszczenia postępowania. Istnieje jednak obawa, że organy administracji inwestycyjnej (starości, wojewodowie) mogą nie być w pierwszym okresie należycie przygotowane do prowadzenia tak skonsolidowanego postępowania.
Podobnie jak w przypadku aktualnie wydawanych pozwoleń na budowę zgoda inwestycyjna wygaśnie, gdy inwestycja nie zostanie rozpoczęta w terminie 3 lat lub zakończona w terminie 10 lat od daty uzyskania prawomocności przez zgodę inwestycyjną.

Rejestr urbanistyczno-budowlany

Interesującym i nowym rozwiązaniem jest również pomysł utworzenia ogólnopolskiej bazy danych skupiającej najistotniejsze dokumenty dotyczące planowania przestrzennego oraz inwestycji budowlanych. Twórcy Kodeksu proponują zorganizowanie rejestru urbanistyczno- budowlanego, tj. urzędowego zbioru danych udostępnionego nieodpłatnie dla wszystkich zainteresowanych (z wyłączeniem danych osobowych), który ma obejmować m.in. akty planowania przestrzennego, zgody inwestycyjne oraz umowy urbanistyczne.
Rejestr urbanistyczno-budowlany ma być prowadzony dla obszaru całego kraju w systemie teleinformatycznym i ma być dostępny za pomocą środków komunikacji elektronicznej. Rejestr ten oczywiście nie zacznie funkcjonować w chwili wejścia w życie Kodeksu. Tworzenie tego typu baz danych to długoletni i wieloetapowy proces uzależniony nie tylko od uchwalenia stosownych przepisów wykonawczych, ale przede wszystkim związany z koniecznością poniesienia istotnych nakładów finansowych.

Opłata infrastrukturalna

Ściśle związane z omówionymi powyżej nowymi rozwiązaniami w zakresie planowania i zagospodarowania przestrzennego oraz procesu inwestycyjnego oraz istotne z punktu widzenia inwestora są zmiany dotyczące dotychczas funkcjonujących opłat: planistycznej i adiacenckiej.

Projekt Kodeksu przewiduje zastąpienie opłaty adiacenckiej pobieranej w związku ze wzrostem wartości nieruchomości. Całkowicie usunięta z obrotu zostanie natomiast renta (opłata) planistyczna.

Zabiegi te mają na celu poprawienie funkcjonowania mechanizmu przerzucania kosztów gmin związanych w szczególności z uchwaleniem planów miejscowych oraz budową infrastruktury, na faktycznych beneficjentów tych działań, tj. właścicieli czy użytkowników wieczystych określonych nieruchomości.
Opłata infrastrukturalna będzie związana z obszarem ulepszenia ustalanym w planie miejscowym przewidującym realizację inwestycji polegających na realizacji dróg oraz sieci wodociągowej, kanalizacyjnej, ciepłowniczej lub gazowej i obejmującym nieruchomości mające dostęp do planowanej drogi oraz nieruchomości, które mogą być przyłączone do planowanej sieci.

Po wejściu w życie Kodeksu, właściciele i użytkownicy wieczyści nieruchomości leżących w obszarze ulepszenia, zobowiązani będą do wniesienia opłaty infrastrukturalnej w wysokości pomiędzy 10% a 50% kosztów realizacji inwestycji oraz 100% kosztów budowy przyłączy.
Uniezależnienie nowej opłaty od kryterium wzrostu wartości nieruchomości i skorelowanie jej z faktycznymi kosztami planowanych inwestycji, powinno z jednej strony umożliwić gminom lepsze planowanie finansowe, a z drugiej ułatwić inwestorom oraz właścicielom nieruchomości szacowanie opłat administracyjnych np. w przypadku zbywania tych nieruchomości.

Podsumowanie

Scharakteryzowane powyżej wybrane zagadnienia stanowią tylko niewielki wycinek zmian, jakie przyniesie ze sobą uchwalenie Kodeksu, który jest na tę chwilę poddawany konsultacjom publicznym i międzyresortowym.

Ostateczne brzmienie Kodeksu, z którym inwestorom przyjdzie się zmierzyć być może już w 2018 roku, może się znacząco różnić od tekstu zaproponowanego przez ministerstwo. Niemniej jednak, przyjęcie zaproponowanych w Kodeksie rozwiązań, nawet częściowo zmienionych, będzie oznaczało koniec dotychczas znanej i od wielu lat stosowanej procedury budowlanej.

Nie należy zapominać o tym, iż bardzo duży wpływ na faktyczny kształt przepisów kodeksowych, będą miały również przepisy wykonawcze, a także przepisy przejściowe. W tej chwili dla wielu inwestorów najistotniejsze może być pytanie, jaki los spotka postępowania wszczęte przed dniem wejścia w życie Kodeksu, a niezakończone w tej dacie oraz co się stanie z decyzjami administracyjnymi wydanymi przed dniem wejścia w życie Kodeksu, na podstawie których nie zrealizowano jeszcze zamierzonych przedsięwzięć budowlanych. Na ten moment nie ma jednoznacznej odpowiedzi na powyższe pytania, ale zakłada się, że decyzje budowlane nie stracą mocy automatycznie w chwili wejścia w życie Kodeksu.
Zgodnie z zapowiedziami, rozwiązania kodeksowe mają nabierać mocy prawnej sukcesywnie, aby w okresie przejściowym możliwa była realizacja inwestycji na podstawie już funkcjonujących w obrocie prawnym decyzji o warunkach zabudowy czy uzyskanych wcześniej pozwoleń na budowę. Długość okresu przejściowego zostanie zapewne ustalona w odrębnej ustawie zawierającej przepisy wprowadzające Kodeks urbanistyczno- budowlany.

Kamil Osowski – Associate, Deloitte Legal

Kamil Osowski – Associate, Deloitte Legal

źródło: Materiały Prasowe