Potwierdziły się obawy DGP. Tak zwana mała ustawa reprywatyzacyjna zupełnie niepotrzebnie rzuciła kłody pod deweloperskie nogi. Wszyscy inwestorzy, którzy decydują się budować i sprzedawać lokale na zreprywatyzowanych terenach, muszą zawierać ze swoimi klientami warunkowe umowy sprzedaży. Inaczej ryzykują nieważność aktu notarialnego. Wskazany obowiązek dotyczy nie tylko mieszkaniówki, lecz także zabudowy komercyjnej.
zobacz także:
Na powyższy problem zwracaliśmy uwagę już miesiąc po tym, gdy mała ustawa reprywatyzacyjna weszła w życie. Akt ten obowiązuje od 17 września 2016 r. i znowelizował m.in. art. 111a ustawy o gospodarce nieruchomościami (t.j. Dz.U. z 2015 r. poz. 1774 ze zm.). Zgodnie z nim Skarbowi Państwa lub miastu przysługuje prawo pierwokupu w przypadku m.in. sprzedaży:
● praw i roszczeń określonych w dekrecie z 26 października 1945 r. o własności i użytkowaniu gruntów na obszarze Warszawy;
● prawa użytkowania wieczystego ustanowionego na skutek realizacji roszczeń dekretowych (ustanawia się je po uzyskaniu decyzji zwrotowej, a więc na końcu walki o odzyskanie nieruchomości).
Inny cel
Przepis ten miał być instrumentem pozwalającym reagować na wątpliwe transakcje (gdy np. roszczenia do nieruchomości sprzedawane były za nieadekwatną kwotę). Tymczasem odbija się czkawką deweloperom. W Warszawie jest bowiem wiele gruntów oddanych w użytkowanie wieczyste na skutek realizacji roszczeń dekretowych, które stały się przedmiotem wtórnego obrotu. A dziś realizowane są na nich różnego rodzaju inwestycje.

Niektóre postanowienia małej ustawy reprywatyzacyjnej
W świetle postanowienia Sądu Okręgowego w Warszawie (sygn. akt XXVII Cz 2414/16), pierwszego, które dotyczy opisywanych przez nas wątpliwości, ci, którzy chcą zbyć znajdujące się na takich terenach lokale, muszą się przygotować na dwukrotną wizytę u notariusza. Po zawarciu umowy warunkowej zobowiązani są odczekać 30 dni, które na wstąpienie w prawa nabywcy ma miasto lub Skarb Państwa. „Analizując treść pkt 3 omawianego artykułu (art. 111a u.g.n. – red.), uwagę zwraca to, że ustawodawca nie zamieścił w nim wzmianki o tym, czy prawo wieczystego użytkowania podlega prawu pierwokupu w sytuacji, gdy jest zabudowane. Na pozór może się przez to wydawać, że przepis dotyczy tylko sprzedaży gruntów niezabudowanych, będących w użytkowaniu wieczystym” – czytamy w postanowieniu SO.
Skład sędziowski, któremu przewodniczyła sędzia Joanna Staszewska, podkreślił, że tak jednak nie jest, ponieważ w sytuacji sprzedaży niezabudowanych gruntów będących w użytkowaniu wieczystym gminie przysługiwało już prawo pierwokupu z mocy art. 109 ust. 1 pkt 2 u.g.n. Natomiast racjonalna wykładnia małej ustawy reprywatyzacyjnej musi prowadzić do wniosku, że pierwokup obejmuje również zabudowane grunty będące w użytkowaniu.
Sąd się pomylił
Stanowisko stołecznego sądu budzi emocje wśród ekspertów. – Niedawno przeczytałem, że najkrótsza w historii świata prawniczego glosa do orzeczenia składała się z dwóch słów: ustawa inaczej. W taki też sposób mogę skomentować wskazane postanowienie – ocenia notariusz Krzysztof Łaski, wiceprezes Rady Izby Notarialnej w Warszawie.
I wskazuje, że jego kancelaria nie sporządza aktów z zastrzeżeniem prawa pierwokupu. – Co więcej, ani referendarze, ani sędziowie wieczystoksięgowi nie widzą tu problemu – dodaje.
W jego ocenie postanowienie jest po prostu błędne. Sąd bowiem niewłaściwie założył, że własność lokalu jest tożsama z prawem użytkowania wieczystego. Tymczasem to ostatnie jest prawem podległym własności. – Przy zbywaniu odrębnej własności lokali nie następuje zbycie prawa użytkowania wieczystego gruntu, do którego należy stosować prawo pierwokupu, gdyż to ostatnie jako prawo związane nie jest samodzielnym przedmiotem obrotu, a tylko do takich przypadków art. 111a ust. 1 pkt 3 u.g.n. może mieć zastosowanie – podkreśla rejent Łaski. – Gdyby przyjąć prezentowaną przez sąd wykładnię, przy nabywaniu lokali przez cudzoziemców należałoby żądać od nich zezwolenia z MSWiA na nabycie udziału w prawie użytkowania wieczystego gruntu, które jest związane z lokalem. A tak przecież nie jest – akcentuje notariusz.
Z postanowienia nie są zadowoleni również deweloperzy. – To problematyczne rozstrzygnięcie. Celem małej ustawy reprywatyzacyjnej nie było przecież utrudnienie obrotu nowymi lokalami położonymi na zreprywatyzowanych działkach – komentuje radca prawny Konrad Płochocki, dyrektor generalny Polskiego Związku Firm Deweloperskich.
Sam wątpi, aby miasto chciało korzystać ze swojego uprawnienia. – Niemniej wskazana wykładnia przedłuża proces przenoszenia własności mieszkań na nabywców. Dodatkowy miesiąc oczekiwania na zawarcie ostatecznego aktu notarialnego powoduje, że muszą dłużej opłacać ubezpieczenie pomostowe od kredytu – podkreśla mec. Płochocki.
Zastrzega przy tym, że deweloperzy będą się stosowali do rozstrzygnięcia sądu.
Warunkowo bezpieczniej
W ocenie adwokata Macieja Górskiego z Instytutu Badań nad Prawem Nieruchomości inne rozstrzygnięcie nie mogło jednak zapaść. – Choć uważam, że ustawodawca niepotrzebnie skomplikował obrót, to nie dziwi mnie podjęte postanowienie. Wobec brzmienia art. 111a ust. 1 pkt 3 u.g.n. nie mogło być niestety inne. Przypomnieć należy, że analogiczna kwestia była także przedmiotem rozważań Sądu Najwyższego, który w postanowieniu z 10 listopada 2010 r. (sygn. akt II CSK 197/10) uznał, że prawo pierwokupu jest niepodzielne i w konsekwencji rozciąga się nie tylko na własność budynku, ale także na wyodrębniane w tym budynku lokale – wskazuje mec. Górski.
– Co istotne, przy pierwokupie na mocy art. 111a ust. 1 pkt 3 u.g.n. nie ma znaczenia, czy lokale zostały wyodrębnione przed, czy po jego wejściu w życie, a także czy w dacie umowy o oddanie gruntu w użytkowanie wieczyste nieruchomość była już zabudowana, czy nie, a jeżeli zabudowana, to czy budynek jest przed-, czy powojenny – dodaje.
Zdaniem Górskiego nie należy ryzykować i decydować się na sporządzanie umów sprzedaży z pominięciem prawa pierwokupu. – Takie bezwarunkowe umowy mogą zostać uznane za nieważne, co wynika wprost z art. 599 par. 2 k.c. Wydaje się jednak, że ten niekomfortowy stan, przynajmniej w zakresie lokali mieszkalnych, nie musi trwać długo – zaznacza mec. Górski.
Ekspert ma na myśli rozwiązania zawarte w projekcie ustawy uwłaszczeniowej. – Jeżeli zapowiadana ustawa wejdzie w życie i użytkowanie wieczyste związane z prawem własności lokalu mieszkalnego z mocy prawa przekształci się w prawo własności, to odpadnie także prawo pierwokupu. Na mocy art. 111a ust. 1 pkt 3 u.g.n. przysługuje ono jedynie co do prawa użytkowania wieczystego, ale już nie w przypadku prawa własności – zauważa.
Mariola_okocim_w_spojrzeniu(2017-07-06 10:27) Zgłoś naruszenie 131
zżera mnie ciekawość, czy po powyższym orzeczeniu REJENT Łaski dalej będzie sporządzał umowy bez pierwokupu miasta ?...:)
OdpowiedzJacko(2017-07-06 11:43) Zgłoś naruszenie 61
jakby tak sprawdzić statystyki, to Notariusze przegrywają z 90% spraw w polskich sądach. I to niezależnie, czy są pozywani indywidualnie, czy Minister Sprawiedliwości składa skargi na uchwały RIN, czy KRN do Sądu Najwyższego. Zresztą przed TK - KIN też chyba wszystko w przeszłości przegrywała...:)
Pokaż odpowiedzi (1)Odpowiedzasas(2017-07-06 11:59) Zgłoś naruszenie 20
Jeśli chodzi o indywidualnych notariuszy to jest dokładnie odwrotnie, tylko o tym nikt nie pisze. Jeśli chodzi o sprawy organów samorządu, to masz rację
fgffd(2017-07-06 11:22) Zgłoś naruszenie 35
To jest orzeczenie tylko sądu okręgowego, a nie uchwała sądu najwyższego.
Odpowiedzbolo(2017-07-06 16:13) Zgłoś naruszenie 10
Nie do końca rozumiem o co chodzi. Przecież deweloper nie zbywa na podstawie umowy sprzedaży tylko na podstawie umowy deweloperskiej i umowy przeniesienia własności. Więc o pierwokupie tak czy inaczej nie może być mowy.
Pokaż odpowiedzi (1)OdpowiedzJoanna(2017-07-06 21:33) Zgłoś naruszenie 01
Po umowie deweloperskiej nie jest zawierana umowa przeniesienia własniści ale umowa ustanowienia odrębnej własności lokalu i jego sprzedaży.
mikuś(2018-01-02 11:50) Zgłoś naruszenie 00
Oczywiście, że nie. Po umowie deweloperskiej jest zawierana umowa ustanowienia odrębnej własności lokalu i jego przeniesienia. Nabycie w drodze umowy deweloperskiej to nie sprzedaż. Poza tym wyżej wymieniony pan Górski bardzo się myli. Umowa zawarta warunkowo w sytuacji gdy prawo pierwokupu nie przysługuje jest również nieważna.
Odpowiedz