Konstrukcja umowy o roboty budowlane od lat rodzi problemy w praktyce. Od czwartku wszystkie nowe kontrakty podlegać będą już nowym regułom w zakresie rozliczeń. Wprowadza je wchodząca w życie ustawa o zmianie niektórych ustaw w celu ułatwienia dochodzenia wierzytelności (Dz.U. z 2017 r. poz. 933). Wzmacnia ona pozycję inwestorów. Istnieje jednak ryzyko, że zbyt dużym kosztem.

Mała duża zmiana

Kluczowe jest tu skorygowane brzmienie art. 6471 kodeksu cywilnego regulującego odpowiedzialność za wynagrodzenia w procesie inwestycyjnym.

– Jest to w istocie zupełnie nowa regulacja – komentuje Maria Łabno z kancelarii Jara Drapała & Partners.

I przypomina, że dotąd solidarna odpowiedzialność inwestora za wynagrodzenie podwykonawcy powstawała, gdy inwestor wyraził zgodę na zawarcie umowy pomiędzy wykonawcą a podwykonawcą. Przy tym zgoda ta mogła być wyrażona wprost lub też poprzez brak sprzeciwu, to zaś rodziło kłopoty. Ustawa w zmienionym kształcie przewiduje natomiast dwa alternatywne źródła powstania takiej odpowiedzialności.

Zadłużenie branży budowlanej

Zadłużenie branży budowlanej

źródło: Dziennik Gazeta Prawna

– Solidarna odpowiedzialność inwestora i wykonawcy wobec podwykonawców powstanie wskutek pisemnego zgłoszenia przez wykonawcę lub bezpośrednio przez podwykonawcę zakresu robót, które mają zostać powierzone podwykonawcy, i to przed rozpoczęciem prac. Inwestor w terminie 30 dni od doręczenia mu zgłoszenia uprawniony będzie do złożenia wykonawcy i podwykonawcy sprzeciwu – uszczegóławia Marta Hincz, radca prawny w kancelarii PwC Legal. Zastrzega przy tym, że zgłoszenie i sprzeciw, aby były ważne, powinny być dokonane na piśmie.

Źródłem solidarnej odpowiedzialności inwestora za wynagrodzenie podwykonawcy będzie również umowa pomiędzy inwestorem a wykonawcą, w której zostanie wskazany podwykonawca oraz szczegółowy przedmiot zleconych mu robót budowlanych. Ta umowa również będzie wymagać formy pisemnej pod rygorem nieważności. W takim jednak przypadku do inwestora nie będą już kierowane zgłoszenia od wykonawcy lub podwykonawcy.

– W obu sytuacjach odpowiedzialność inwestora za zapłatę wynagrodzenia podwykonawcy ograniczona będzie do wysokości wynagrodzenia uzgodnionego między inwestorem a wykonawcą za określony zakres prac – podkreśla mec. Marta Hincz.

Za mało szczegółów

Gdzie jest haczyk i na co muszą uważać uczestnicy procesu inwestycyjnego? Wśród zagrożeń wymienia się m.in. wprowadzany 30-dniowy termin na zgłoszenie przez inwestora sprzeciwu wobec realizowania robót przez podwykonawcę. Dziś na reakcję ma on 14 dni.

– To może być istotne dla wykonawcy przy harmonogramowaniu robót. Nie każdy podwykonawca zdecyduje się przystąpić do robót, nie mając pewności, że za jego wynagrodzenie solidarnie będzie odpowiadał także inwestor. Co więcej, złożenie sprzeciwu nie wymaga żadnego uzasadnienia, co stanowić może poważną przeszkodę dla sprawnego realizowania umowy przez wykonawcę – podnosi mec. Łabno.

Problematyczne wydaje się również to, że ustawodawca nie określił, od kiedy sprzeciw inwestora będzie wywoływał skutek, co ma – jak podkreśla ekspertka – bardzo duże znaczenie, gdyby umowa została zawarta przed dokonaniem zgłoszenia podwykonawcy.

– W przypadku dotychczas obowiązującej instytucji zgody takich wątpliwości nie było – zgoda miała moc wsteczną od momentu zawarcia umowy. Nowa regulacja nie przewiduje ponadto skutków zgłoszenia podwykonawcy po przystąpieniu do wykonania przez niego robót – dodaje Łabno.

Na tym nie koniec. Podnosi się bowiem, że do wzrostu liczby sporów sądowych dotyczących zakresu zleconych prac przyczyni się rezygnacja z dotychczasowego wymogu formy pisemnej pod rygorem nieważności dla umów zawieranych przez wykonawców z podwykonawcami oraz z dalszymi podwykonawcami.

W ocenie mec. Hincz nowe przepisy są zbyt lakoniczne. Potrzebny więc będzie czas, by wykształciła się wokół nich praktyka rynkowa i orzecznictwo sądów. Prawniczka podejrzewa, że mogą się pojawiać również wątpliwości interpretacyjne w zakresie określenia wysokości wynagrodzenia należnego wykonawcy w przypadku zmiany zakresu robót budowlanych w trakcie realizacji inwestycji

Etap legislacyjny

Ustawa wchodzi w życie 1 czerwca