Ustawa o wstrzymaniu sprzedaży nieruchomości Zasobu Własności Rolnej Skarbu Państwa oraz o zmianie niektórych ustaw (Dz.U. z 2016 r. poz. 585), bo o niej właśnie mowa, obowiązuje od 30 kwietnia 2015 r. Akt ten zawiera restrykcyjne zasady dotyczące obrotu gruntami rolnymi.

Twarde reguły gry

Po pierwsze, wstrzymuje co do zasady sprzedaż państwowej ziemi. Po drugie, umożliwia nabycie prywatnych gruntów rolnych o powierzchni co najmniej 0,3 ha wyłącznie rolnikom indywidualnym. Pozostali muszą prosić o zgodę prezesa Agencji Nieruchomości Rolnych.

Od samego początku wiadomo więc było, że nowe przepisy spowodują perturbacje na rynku deweloperskim. Problem sprawia już bowiem sama odpowiedź na pytanie, czym jest w ogóle nieruchomość rolna.

Na powyższe zwrócił uwagę w swej skardze do Trybunału Konstytucyjnego m.in. dr Adam Bodnar, rzecznik praw obywatelskich. Podnosi w niej, że przez taką należy rozumieć każdą nieruchomość, która nawet potencjalnie może być wykorzystywana rolniczo, chyba że plan miejscowy mówi co innego.

„Legalna definicja nieruchomości rolnej jest zatem precyzyjna wyłącznie w tych – niestety zbyt rzadkich – przypadkach, gdy dany teren objęto miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, co aktualnie dotyczy niewiele ponad 1/4 powierzchni kraju” – podkreślał RPO.

Rolnik z Warszawy

Jego obawy potwierdza branża deweloperska. – W obecnej sytuacji prawnej nie jest w stu procentach bezpieczne nabycie działki, jeśli nie posiada ona planu zagospodarowania przestrzennego. Nawet jeśli jest to działka położona w mieście pomiędzy gęstymi zabudowaniami – przyznaje radca prawny Konrad Płochocki, dyrektor generalny Polskiego Związku Firm Deweloperskich.

Zgody ANR na nabycie ziemi

Zgody ANR na nabycie ziemi

źródło: Dziennik Gazeta Prawna

– Doskonałym przykładem jest warszawska Białołęka, gdzie znajduje się jeszcze sporo wolnych gruntów położonych między osiedlami, na których rośnie zboże, a które są zlokalizowane przy drogach asfaltowych. Jeśli mają one powyżej 3000 mkw., ich nabycie jest utrudnione. W świetle prawa taka nieruchomość jest bowiem działką rolną. Inwestor nie może jej bezpiecznie kupić po to, by móc na niej budować mieszkania czy pawilon handlowy – dodaje.

Aby zminimalizować ryzyko i nabyć nieruchomość, deweloperzy sięgają więc po ekwilibrystyczne sztuczki. Sami nie występują o pozwolenia na budowę dla swoich inwestycji, to nie oni też formalnie starają się o wyłączenie gruntów z produkcji rolniczej. Pojawiają się dopiero na etapie wbitej w ziemię łopaty i kupują rozpoczęte budowy od właścicieli gruntów.

– Uprzedni właściciel uzyskuje wszelkie pozwolenia. On też rozpoczyna budowę. I dopiero gdy na placu budowy zaczyna się coś dziać, deweloper kupuje inwestycję. Wszystko po to, by nikt nie miał wątpliwości, że przedmiotem transakcji nie jest grunt rolny – wyjaśnia Konrad Płochocki.

W taki oto sposób budujący unikają konieczności występowania o zgodę na nabycie nieruchomości przez prezesa ANR.

10 lat z gospodarstwem

– Takie rozwiązanie może stanowić jakieś wyjście dla deweloperów. Przepisy ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego nie ograniczają prowadzenia przez zbywcę działań mających na celu przekształcenie działki rolnej w budowlaną, natomiast w sposób wyraźny zobowiązują nabywcę nieruchomości rolnej do prowadzenia gospodarstwa rolnego, w skład którego weszła nabyta nieruchomość rolna, przez co najmniej 10 lat od dnia nabycia – zauważa adwokat Anna Woźniakowska-Dębiec z kancelarii Gardocki i Partnerzy Adwokaci i Radcowie Prawni.

Prawniczka zatem wręcz odradzałaby próby nabywania przez deweloperów ziemi po uzyskaniu zgody agencji. – Jeżeli deweloperowi udałoby się nabyć nieruchomość rolną za zgodą agencji, wyłączyć ją z produkcji rolnej i uzyskać pozwolenie na budowę, rozpoczynając inwestycję budowlaną na tym gruncie – tj. gruncie, który nabył jako rolny – ryzykowałby on przejęcie nieruchomości przez ANR – podkreśla mecenas Woźniakowska-Dębiec.

W ocenie Konrada Płochockiego wydeptywana ścieżka i nabywanie inwestycji w toku niepotrzebnie jednak komplikuje dziś proces inwestycyjny.

– Wiadomo przecież, że działki położone w granicach administracyjnych miast powinny być przeznaczane pod urbanizację, a nie pod rolnictwo. Ustawa o ziemi utrudniła inwestowanie na terenach miejskich, co należałoby poprawić – uważa przedstawiciel Polskiego Związku Firm Deweloperskich.

Ekspert podkreśla, że sytuacja, z jaką mamy do czynienia od 30 kwietnia zeszłego roku, może w dłuższej perspektywie wpłynąć na dalsze rozlewanie się miast. – Jeśli grunt położony tuż za granicą miasta jest obciążony tym samym ryzykiem inwestycyjnym, co miejski, a jest trochę tańszy, wiadomo, że przeważy argument finansowy – przekonuje Płochocki.