5,7 tys. zł – tyle może wynosić maksymalny dochód dla trzyosobowej rodziny, która chce wynająć od gminy lokal komunalny w Szczecinie. W Kołobrzegu nie może on przekraczać 1,7 tys. zł na jedną osobę. Z kolei w Pyskowicach (woj. śląskie) w przypadku gospodarstwa wieloosobowego wynosi 1,2 tys. zł na głowę.

Obecnie gminy sprawdzają dochód jedynie przy zawieraniu umowy na najem lokali komunalnych. Podpisują ją na czas nieoznaczony, w związku z czym w gminnych kwaterach mieszkają też ci, których sytuacja dochodowa uległa poprawie. To chce zmienić Ministerstwo Infrastruktury i Budownictwa. Dzięki temu ułatwi dostęp do lokali dla najbiedniejszych rodzin.

Nadwyżka dla gminy

Ustawa nie tylko zobowiąże gminy do sprawdzania co dwa i pół roku sytuacji dochodowej lokatorów i wprowadzi wymóg zawierania umów na okres od 5 do 10 lat, ale określi także, o ile powinien wzrosnąć czynsz dla tych, którzy się wzbogacą. Ministerstwo chce wprowadzić przepis, zgodnie z którym, jeżeli średni miesięczny dochód gospodarstwa domowego najemcy lokalu komunalnego okaże się wyższy w przeliczeniu na jednego członka rodziny niż kryteria zawarte w uchwale rady gminy, to czynsz zostanie podwyższony dokładnie o kwotę nadwyżki.

Jak będzie wyglądała procedura?

Najpierw gmina skieruje do lokatora wniosek o złożenie deklaracji o wysokości dochodów za ostatnie trzy miesiące. Jeśli ten tego nie zrobi, wypowie mu umowę najmu. Jeżeli zrobi i okaże się, że dochód jest wyższy, ustali nową wysokość czynszu od kolejnego miesiąca.

Tak wynika z najnowszej wersji projektu nowelizacji ustawy o finansowym wsparciu tworzenia lokali socjalnych, mieszkań chronionych, noclegowni i domów dla bezdomnych, ustawy o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie kodeksu cywilnego oraz niektórych innych ustaw.

Eksperci krytykują propozycję. – Przeznaczenie całości nadwyżki dochodów na pokrycie kosztów najmu zmniejszy motywację lokatora do poprawy swojej sytuacji ekonomicznej – uważa Magdalena Ruszkowska-Cieślak, dyrektor fundacji Habitat for Humanity. Pojawi się natomiast dodatkowy powód, by pracować w szarej strefie lub zatajać dochody.

Podobnie uważają inni eksperci. – W przypadku przekroczenia kryterium dochodowego określonego w uchwale gminy nastąpi de facto konfiskata całości dochodu gospodarstwa domowego przewyższającego ten pułap – wskazuje w opinii do projektu Jakub Gawlikowski z Komitetu Obrony Praw Lokatorów.

Dodaje, że projektodawca w żaden sposób nie uzasadnił, dlaczego przekroczenie kryterium dochodowego powinno skutkować skonsumowaniem w podwyżce czynszu całego dochodu przekraczającego wysokość kryterium. Ponadto projektowana regulacja prowadziłaby do absurdalnych rezultatów – w przypadku np. czteroosobowej rodziny wynajmującej 50-metrowe mieszkanie uzyskanie dochodów wyższych o 400 zł (100 zł na członka rodziny) od dopuszczalnego kryterium, przy czynszu wynoszącym 8 zł za 1 mkw., skutkowałoby dwukrotną podwyżką – z 400 zł do 800 zł.

– Powinniśmy mieć świadomość, że w wielu, szczególnie mniejszych, gminach kryterium dochodowe jest bardzo niskie i nietrudno je przekroczyć, nawet gdy zarabia się stosunkowo niewiele. W przypadku wzrostu dochodów podwyżka powinna obejmować nie całość, lecz tylko część nadwyżki – dodaje Magdalena Ruszkowska-Cieślak.

Przedstawicielka fundacji proponuje zmianę, zgodnie z którą, jeżeli średni miesięczny dochód gospodarstwa domowego w okresie trzech miesięcy poprzedzających złożenie deklaracji jest wyższy w przeliczeniu na członka rodziny niż kryteria zawarte w uchwale rady gminy, to czynsz podwyższa się o 50 proc. nadwyżki. – Sugerujemy, żeby z każdej złotówki nadwyżki najemca przeznaczał 50 gr na podwyższony czynsz, tak aby pozostałe 50 gr zostało mu w kieszeni – wyjaśnia.

Zdaniem specjalistów niewystarczający jest także przepis zaproponowany przez MIB, który miałby limitować wzrost czynszu. Zgodnie z propozycją zawartą w projekcie nie mógłby być on wyższy niż opłata za taki sam lokal na prywatnym rynku.

– Gminy nie dysponują takimi informacjami – uważa Magdalena Ruszkowska-Cieślak. Dlatego postuluje dodanie przepisu, który zobowiązałby właścicieli wynajmujących mieszkania na prywatnym rynku do przekazywania danych o wysokości uzyskiwanego z najmu czynszu. – Pozyskiwanie informacji o cenach transakcyjnych na lokalnym prywatnym rynku najmu przyczyni się do wzrostu przejrzystości i w konsekwencji do stabilizacji cen – przekonuje.

Węższy katalog

Na razie resort infrastruktury analizuje przesłane opinie, również te, które otrzymał od innych ministerstw. Do nowej wersji projektu wciąż uwagi ma Ministerstwo Sprawiedliwości. Resort infrastruktury nie wycofał się bowiem z wyeliminowania automatycznego dziedziczenia mieszkań komunalnych. Obecnie w razie śmierci najemcy w stosunek najmu wstępują z mocy prawa: jego małżonek, dzieci (także współmałżonka) oraz inne osoby, wobec których najemca był obowiązany do świadczeń alimentacyjnych, czy też osoba, z którą pozostawał faktycznie we wspólnym pożyciu lub prowadził gospodarstwo domowe. Z badań wynika, że ci, którzy w ten sposób dostają mieszkania komunalne, stanowią ok. 30 proc. wszystkich przypadków rozdysponowania gminnych kwater.

Po zmianie przepisów umowa będzie wygasać po śmierci najemcy. Ale lokatorzy będą mogli wystąpić o podpisanie kolejnego kontraktu. Wówczas gmina sprawdzi ich sytuację materialną. Z nowej wersji projektu wynika, że nawet jeżeli dochód będzie wyższy od progów określonych przez gminę, umowa będzie mogła zostać podpisana. Z tym że samorząd będzie mógł zaproponować wyższy czynsz albo inny lokal. Dopiero gdy lokator odmówi zawarcia kontraktu, będzie musiał opuścić kwaterę.

Zdaniem MS katalog osób, które będą mogły wejść w stosunek najmu po zmarłym, został wyznaczony zbyt szeroko. Powinny zostać z niego usunięte osoby wskazane jako te, „które żyły we wspólnym pożyciu z najemcą”.

– Kategoria tych osób nie została do tej pory dostatecznie prawnie wyjaśniona ani zdefiniowana – argumentuje Łukasz Piebiak, wiceminister sprawiedliwości.

Ważny nie tylko dochód, ale i stan majątkowy

Planowane przez resort infrastruktury zmiany:

● wprowadzenie dla samorządów obowiązku zawierania umów najmu na czas oznaczony;

● możliwość rozwiązania umowy najmu w sytuacji, gdy najemca posiada tytuł prawny do innego lokalu nie tylko w tej samej miejscowości, lecz także w pobliskiej;

● wprowadzenie dla osób ubiegających się o najem lokalu z mieszkaniowego zasobu gminy obowiązku składania deklaracji o wysokości dochodów gospodarstwa domowego, oświadczenia o stanie majątkowym oraz nieposiadaniu tytułu prawnego do lokalu mieszkalnego w tej samej albo pobliskiej miejscowości pod rygorem odpowiedzialności karnej;

● wprowadzenie możliwości rozwiązania umowy najmu, z jednoczesnym zaoferowaniem lokalu zamiennego w sytuacji, gdy mieszkanie zajmowane ma nieproporcjonalnie dużą powierzchnię w porównaniu do liczby lokatorów;

● wyeliminowanie możliwości przeprowadzenia eksmisji do noclegowni czy schroniska. Do czasu zapewnienie lokum zastępczego eksmisja będzie wstrzymana. 

Etap legislacyjny

Projekt nowelizacji po konsultacjach