Résumé dokonane przez Radę Legislacyjną to dla odpowiedzialnego za prace nad kodeksem budowlanym Ministerstwa Infrastruktury i Budownictwa zimny prysznic. Rada kwestionuje wiele zaproponowanych rozwiązań, gani resort za sposób redakcji przepisów, wytyka błędy ortograficzne, zarzuca projektowi niekonstytucyjność i brak wewnętrznej spójności. I to wszystko w przededniu ostatniej, podsumowującej konferencji konsultacyjnej kodeksu, na którą do Warszawy zjechać ma się 16 grudnia 500 zaproszonych osób.

Brak ducha proporcjonalności

Jeden z podstawowych zarzutów dotyczy planowanych ograniczeń prawa własności i „dawania bezwzględnego pierwszeństwa interesowi publicznemu”. „Niestety zarówno w przepisach projektu, jak i w jego uzasadnieniu, z trudem można dostrzec ducha zasady proporcjonalności” – podkreśla ciało doradcze premiera.

W czym się to ma objawiać? Rada wskazuje m.in. na przepis dający gminie prawo pierwokupu każdego terenu, dla którego ma ona zamiar uchwalić plan miejscowy. Nie zgadza się też na wprowadzenie zasady, by stroną w postępowaniach dotyczących zgody inwestycyjnej (ta ma zastąpić dzisiejsze pozwolenie na budowę lub zgłoszenie) na terenach zaplanowanych był wyłącznie inwestor.

„Niezgodne z prawem rozstrzygnięcia, podejmowane w procesie inwestycyjno-budowlanym, mogą naruszać wolności i prawa innych podmiotów (np. podmiotów mających tytuł prawny do nieruchomości przyległych do terenu inwestycji), chronione przepisami kodeksu lub przepisami odrębnymi. Jednak i w takich przypadkach, w myśl art. 379 kodeksu, nie będzie podstaw do uznania tychże potencjalnie zagrożonych osób za strony postępowania administracyjnego” – zauważa.

Rada Legislacyjna punktuje projekt

Rada Legislacyjna punktuje projekt

źródło: Dziennik Gazeta Prawna

Mieszkaniówka bez służebności drogi

Za przepis wprost uderzający w art. 31 ust. 3 konstytucji (mówi on, że ograniczenia w zakresie korzystania z konstytucyjnych wolności i praw mogą być ustanawiane tylko w ustawie i tylko wtedy, gdy są konieczne w demokratycznym państwie) uznaje art. 309 projektu. Jeśli wszedłby w życie, budynki określane jako „przeznaczone na pobyt ludzi” nie mogłyby już powstawać na terenach nieposiadających bezpośredniego dostępu do drogi publicznej. Przepis ten zakazuje bowiem sięgania w tym celu po odpowiednią służebność, dziś często wykorzystywaną.

Rada kwestionuje też przepis zawierający katalog inwestycji, które mogą być lokalizowane wyłącznie na podstawie planu. Tak ma być m.in. w przypadku instalacji wytwarzających energię z odnawialnych źródeł energii, wielkopowierzchniowych obiektów handlowych czy inwestycji uciążliwych zapachowo.

„Z uwagi na zróżnicowane poziomy oddziaływania na otoczenie poszczególnych instalacji wytwarzających energię z OZE (zwłaszcza fotowoltaicznych) »wrzucenie ich do jednego worka« i objęcie wymogiem (zastrzeżeniem) ujęcia ich w planie zahamuje rozwój tej energetyki i utrudni wypełnianie zobowiązań międzynarodowych RP. Wprowadzenie natomiast wymogu budowania inwestycji uciążliwych zapachowo, w tym ferm, tylko na podstawie planu miejscowego zahamuje rozwój rolnictwa. W praktyce w wielu przypadkach wystarczy zastąpić przestarzałe urządzenia nowoczesnymi” – podkreśla rada.

Bez odszkodowania

To, że kodeks w wielu miejscach zbyt mocno ingeruje w prawo własności, dostrzegają także eksperci.

– Projekt przede wszystkim rozszerza katalog celów publicznych, umożliwiając np. wywłaszczenie nieruchomości pod budowę obiektów wchodzących w skład publicznego zasobu mieszkaniowego. W sposób istotny ogranicza też roszczenia związane z wejściem w życie planów, wykluczając w ogóle roszczenie o wykup nieruchomości oraz roszczenia o odszkodowanie związane ze znaczną zmianą wartością nieruchomości – wylicza adwokat Maciej Górski z Instytutu Badań nad Prawem Nieruchomości.

I wyjaśnia, że roszczenie o odszkodowanie w związku z wejściem w życie planu ma przysługiwać jedynie w przypadku, gdy przewiduje on wygaśnięcie zgody inwestycyjnej. Odszkodowanie w związku ze zmianą planu wypłacone zostanie natomiast tylko wówczas, kiedy ów plan wprowadzi dla danej nieruchomości całkowity zakaz zabudowy.

– Oznacza to m.in., że jeżeli inwestor nabył nieruchomość przeznaczoną pod budownictwo mieszkaniowe wielorodzinne wartą 100, a miejscowy plan zmieni jej przeznaczenie np. na cele budownictwa jednorodzinnego, co spowoduje spadek wartości działki do 20, to na podstawie nowych przepisów inwestorowi nie będzie przysługiwać odszkodowanie. Taka ingerencja wydaje się zbyt daleko idąca – zaznacza mec. Górski.

Za absurdalne, wpisujące się w nadmierną ingerencję w prawo własności, należy w jego ocenie także uznać kodeksowe nowe zasady podziału nieruchomości przeznaczonych w planach pod budownictwo jednorodzinne.

– Nowe przepisy oznaczać będą, że jeżeli działka gruntu mająca powierzchnię 8 tys. mkw. zostanie przeznaczona pod zabudowę jednorodzinną, to nie będzie jej można później podzielić. Będzie mogła stanowić tylko jeden teren inwestycji, a tym samym będzie można na niej wybudować tylko jeden dom, pomimo że miejsca by starczyło na osiem. Głupota – puentuje Górski.

Na tym uwagi (zarówno ekspertów, jak i Rady Legislacyjnej) się jednak nie kończą. Pada zarzut, że autorzy projektu są na bakier z techniką prawodawczą. Świadczyć o tym ma brak projektów aktów wykonawczych do kodeksu (chodzi o ok. 40 rozporządzeń) czy przepisów wprowadzających jego poszczególne części w życie. Dodatkowo Rada Legislacyjna zaznacza, że sposób sformułowania delegacji ustawowych do wydania rozporządzeń jest zbyt ogólny.

– Nie wyobrażam sobie, by przy tak kompleksowej regulacji nie procedować równolegle projektów rozporządzeń. Kodeks – jeśli już wejdzie w życie – na pewno będzie budził problemy interpretacyjne, po co dokładać kolejny problem związany z jego spójnością z aktami wykonawczymi – komentuje dr Agnieszka Grabowska-Toś, radca prawny i wspólnik w Kancelarii Radców Prawnych Kania Stachura Toś.