Banki popierają rozwiązanie, w którym senior aż do śmierci pozostaje właścicielem mieszkania. Tak aby w każdej chwili mógł zwrócić kredyt i zachować lokal - Krzysztof Pietraszkiewicz, prezes Związku Banków Polskich.

Udzielanie odwróconego kredytu hipotecznego dla instytucji finansowej może stanowić ryzyko. W konstrukcji zaproponowanej przez Ministerstwo Finansów jest bowiem kilka niewiadomych, wśród nich przede wszystkim długość życia beneficjenta. Jak kredytodawcy będą sobie z tym radzić?

Przy udzielaniu odwróconego kredytu hipotecznego trzeba przede wszystkim odpowiednio zabezpieczyć interesy seniora, banku, ale i osób, które ulokowały w nim środki zasilające odwrócony kredyt hipoteczny. Potrzebna będzie więc rzetelna ocena wartości nieruchomości oraz określenie przez aktuariuszy przewidywanej długości dalszego życia beneficjenta. Wyliczenia mogą jednak okazać się błędne, więc trzeba też zabezpieczyć tych, którzy będą żyli dłużej i po upływie okresu wskazanego w umowie przestaną już dostawać świadczenia. Nie mogą wówczas zostać pozbawieni środków, a ich stopa życiowa nie powinna się radykalnie obniżyć.

Jakie jest rozwiązanie?

To trudna kwestia, bo na razie w przygotowanym projekcie ustawy brak jest na ten temat uregulowań, a zainteresowani już o te kwestie pytają. Równie istotną kwestią będzie np. sytuacja seniora wówczas, gdy cena nieruchomości gwałtownie spadnie. Będą to wprawdzie okoliczności wyjątkowe, mogą jednak stać się obciążające dla podmiotu oferującego odwrócony kredyt hipoteczny. Dlatego moim zdaniem przy zawieraniu umowy potrzebne będzie dodanie do niej aneksu albo wprowadzenie systemu gwarancyjnego: należałoby utworzyć specjalny fundusz, który umożliwi w takiej sytuacji dofinansowanie seniorów, zasilany np. kwotami pozostałymi po śmierci starszej osoby, gdy jedynym spadkobiercą jest Skarb Państwa.

Ustawa nie przewiduje waloryzacji wypłacanych świadczeń. W jakiej sytuacji znajdzie się więc senior, gdy wartość złotego gwałtownie spadnie?

Zamieszczenie w ustawie mechanizmu waloryzacji byłoby obarczone ryzykiem, chociażby z uwagi na obniżenie wartości nieruchomości. Tego nie da się przewidzieć. Uważam, że taki mechanizm czy dodatek do świadczeń może się pojawić, jeśli instytucje finansowe będą konkurowały ofertą dla beneficjentów. Tyle że wprowadzenie dodatkowego obciążenia w trakcie umowy w pewnych przypadkach może narazić na szwank stabilność instytucji finansowej i zgromadzonych przez nią oszczędności.

Czy zaproponowany w projekcie 30-dniowy okres na końcowe rozliczanie się banku ze spadkobiercami zmarłego seniora nie jest za krótki?

W projekcie wprowadza się zasadę, aby w terminie 30 dni od nabycia prawa do nieruchomości instytucja kredytująca zlecała rzeczoznawcy majątkowemu określenie jej aktualnej wartości rynkowej. Interpretując kolejne przepisy, można rozumieć, iż bez względu na to, czy nieruchomość została później sprzedana przez bank, jest on zobowiązany do wypłaty kwoty rozliczeniowej w ciągu 30 dni. Takie ostre kryterium czasowe może, z jednej strony, powodować obniżenie poziomu LTV (loan to value – współczynnik różnicy między wysokością kredytu a wartością przedmiotu, na którym jest on zabezpieczony – red.) przez instytucję kredytującą z uwagi na ryzyko niesprzedania nieruchomości w tym czasie. Z drugiej strony będzie to wpływało na wysokość samej podstawy rozliczenia, która będzie musiała być dostosowana do aktualnych warunków rynkowych. To zaś może ograniczać potencjalne dochody spadkobierców.

Jakie jest wyjście z tej sytuacji?

Zaproponowałbym stworzenie osobnego rachunku na potrzeby tego rozliczenia, tak by od razu po zawarciu umowy z seniorem zaliczkowo wpłacić tam kwotę do 5 proc. wartości nieruchomości. Pieniądze będą pracowały, bo bank będzie nimi obracał. Po śmierci beneficjenta część środków z tego rachunku mogłaby zostać natychmiast wypłacona spadkobiercom, natomiast reszta pozostanie do rozliczenia. Trzeba ją też będzie pomniejszyć o uzasadnione wydatki poczynione w czasie trwania umowy i o kwotę odpowiadającą utracie wartości nieruchomości. Wysokość wypłaty zależeć będzie od kwoty uzyskanej ze sprzedaży i od ostatecznej wartości nieruchomości w momencie transakcji.

Istnieje już dziś duży rynek usług pozabankowych świadczeń w zamian za mieszkanie. Jak go uregulować?

Banki popierają takie rozwiązanie, w którym beneficjent – senior aż do śmierci pozostaje właścicielem nieruchomości, aby w każdej chwili on sam lub jego rodzina mogła zwrócić kredyt i zachować mieszkanie. Rozwiązań przewidzianych w kodeksie cywilnym dla umów dożywocia nie powinno się wykorzystywać przy komercyjnym prowadzeniu działalności typowej dla spółek prawa handlowego. Przy takiej działalności występują pewne zagrożenia, np. ryzyko bankructwa czy przeniesienia na inny podmiot własności nieruchomości zamieszkanej przez seniora itp. Biorąc pod uwagę społeczne znaczenie takiej umowy, ryzyka z nią związane powinny zostać wyeliminowane.